Сервитут на квартиру что это
Сервитут на квартиру что это
ГК РФ Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.
(в ред. Федеральных законов от 26.06.2007 N 118-ФЗ, от 30.12.2008 N 311-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.
(п. 6 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Кто и зачем устанавливает сервитут на придомовой территории МКД
Вопросы обременения земельного участка сервитутом решают собственник земли и тот, кто требует право ею пользоваться, а при спорах – суды. Узнайте, устанавливается ли сервитут автоматически при наличии общих пешеходных дорожек через двор МКД и может ли орган ГЖН или муниципалитет принимать решения по подобным вопросам.
Сервитут – ограниченное право пользования территорией МКД для прохода, проезда и проведения ремонта
Сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости (ст. 274 ГК РФ). Оно передаётся другому лицу по праву обременения. Сервитут нужен, например, чтобы проложить через чужой земельный участок дорогу, коммуникации и пользоваться ими.
Сторона, получившая сервитут, не получает участок во владение, а лишь могут пользоваться им, причём с определённой целью, установленной договором или соглашением. Сервитут подлежит обязательной государственной регистрации, без которой он не будет считаться заключённым. Прекращение действия сервитута тоже регистрируется.
Сервитут может быть установлен для прохода граждан через территорию МКД к общественным местам
Собственники помещений одного из многоквартирных домов в Ижевске на общем собрании приняли решение установить вокруг своего двора забор с воротами. Управляющая организация выполнила это решение, предварительно получив все необходимые согласования и разрешения в муниципалитете.
Но жители соседнего МКД пожаловались в орган ГЖН: забор перекрыл им пешеходную дорожку до остановки общественного транспорта. Ведомство провело проверку работы УО по содержанию общего имущества дома, вокруг которого установлен забор.
Орган Госжилнадзора пришёл к выводу, что территория, по которой проложена пешеходная дорожка для жителей окрестных МКД, обременена сервитутом. Собственники не могут запретить другим гражданам пользоваться пешеходной дорожкой, перегородив её. Следовательно, решение ОСС об установке забора принято с нарушением ч. 5 ст. 36 ЖК РФ.
УО получила предписание уведомить собственников помещений в спорном МКД о том, что забор нарушает законодательство, и обеспечить проход по придомовой территории МКД.
Компания обратилась в суд с иском, требуя признать предписание незаконным и неисполнимым. Согласно ГК РФ и ЖК РФ, владельцы помещений в МКД вправе принять на ОСС решение по ограждению придомовой территории, которая входит в состав их общего имущества. Это исключительная компетенция общего собрания. Решение принято с наличием необходимого кворума. При монтаже забора УО получила все необходимые разрешения. Согласовывать такие работы с жителями соседних домов компания не должна.
Орган Госжилнадзора настаивал на том, что ограждение создаёт препятствие для использования пешеходной дорожки. Лица, не являющиеся собственниками земельного участка, сохраняют право пользования объектами на нём, если они созданы до дня введения в действие ЖК РФ.
Собственники не могут оградить другим гражданам проход через свой двор при наличии публичного сервитута
Суд первой инстанции установил, что собственники помещений в МКД имеют право принять на ОСС решение об установке ограждения на придомовой территории, входящей в состав их общего имущества (ч. 5 ст. 16 № 189-ФЗ, ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ст. 40 ЗК РФ). В том числе они вправе установить пределы использования земельного участка и ввести ограничения на его использование, заключить соглашение об установлении публичного сервитута.
В силу ст. 135 ГК РФ, п. 3 ч. 17 ст.. 51 ГрК РФ, забор имеет вспомогательное назначение, не относится к объектам капитального строительства, поэтому специальных разрешений для его возведения не требуется.
Но при этом, в соответствии с ч. 5 ст. 36 ЖК РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременён правом ограниченного пользования. Собственники не могут запретить другим лицам пользоваться таким правом и закрыть им доступ к объектам, существовавшим на участке до дня введения в действие ЖК РФ. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению сторон.
Суд первой инстанции сделал заключение, что владельцы помещений в спорном доме не могут создавать препятствия для жителей других домов в пользовании пешеходной дорожкой. Орган ГЖН правильно установил, что на этой территории действует публичный сервитут. Предписание ведомства осталось в силе, а иск УО суд отклонил.
Компания подала жалобу в апелляционный суд, указав, что у жителей соседнего дома есть возможность пользоваться пешеходной зоной: в заборе есть ворота и калитка. Но судья признал этот довод несостоятельным и поддержал решение коллег.
Сервитут во дворе МКД устанавливается по соглашению сторон или по судебному решению с обязательной госрегистрацией
Управляющая организация обратилась в кассационный суд, настаивая на том, что жители соседнего МКД имеют беспрепятственный проход по двору спорного дома через ворота. Установленный забор не нарушает их прав.
Кассационный суд, принимая решение, сосредоточил внимание на вопросе, а есть ли на ограждённой придомовой территории публичный сервитут. О его наличии сказано в документах, составленных органом ГЖН по результатам проверки деятельности управляющей домом организации.
Но, как отметил судья, сервитут появляется по соглашению сторон и подлежит обязательной государственной регистрации (ч. 3 ст. 274 ГК РФ). В соответствии с ч. 2 ст. 23 ЗК РФ, публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом органа власти или муниципалитета в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.
В силу ч. 5 ст. 36 ЖК РФ споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования разрешаются в судебном порядке. Основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора является решение суда, принятое в соответствии с ч. 3 ст. 274 ГК РФ.
Согласно кадастровой выписке на спорный земельный участок, никаких обременений для организации прохода в его границах не установлено. Наличие публичного сервитута, установленного в предусмотренном законом порядке, ничем не подтверждено.
Судья указал, что орган Госжилнадзора не может подменять судебные органы: признавать решение ОСС недействительным или разрешать споры об установлении сервитута земельного участка. Решения первой и апелляционной инстанции были отменены, иск УО удовлетворён: суд признал предписание незаконным. Верховный суд РФ согласился с такой точкой зрения и не нашёл оснований для пересмотра дела.
Орган ГЖН не вправе в одностороннем порядке устанавливать сервитут на земельном участке МКД
Итог судебного дела, закреплённый Верховным судом России, в очередной раз показал, что органы Госжилнадзора не могут выходить за рамки своих полномочий.
В законодательстве указано, что сервитут устанавливается сторонами вопроса: собственником земли и тем, кто хочет получить ограничительные права, либо же судом. Ни надзорное ведомство, ни муниципальная власть не вправе в одностороннем порядке решить, что на придомовой территории установлен сервитут. Также не могут этого утверждать жители домов, которым собственники помещений соседнего МКД перекрыли привычную тропинку к остановке через свой двор.
Ранее мы писали о судебном деле, в котором апелляционная инстанция указала на то, что если установленный вокруг МКД забор находится на придомовой территории и его монтаж согласован на ОСС и муниципальными властями, то ограждение не является незаконным.
Препятствием для установки забора не может стать недовольство жителей соседних домов, у которых из-за этого удлиняется путь до остановки или магазина или одностороннее решение органа ГЖН о том, что территория МКД обременена сервитутом.
Сервитут: когда вашей недвижимостью имеют право пользоваться посторонние и что с этим можно сделать
Собственник недвижимого имущества не всегда владеет им безраздельно. Это происходит, когда земельный участок, здание, жилые или нежилые помещения в нем находятся под обременением. Ограничивать права владельца может ипотека или рента с пожизненным содержанием. Но один из самых жестких и серьезных вариантов обременения имущества — сервитут. Это документ, дающий человеку или организации законное право частично распоряжаться имуществом другого человека или организации. Как так и на каких основаниях? — Давайте разберемся.
Рассмотрим типы сервитутов, предпосылки для их получения, законодательную базу, на которую опираться при решении вопроса. Мы расскажем о том, где и как оформлять документ, что обязательно нужно прописывать в нем, какие выгоды и опасности он может представлять для каждой из сторон. Также вы узнаете, какие пути урегулирования вопросов с таким обременением объектов недвижимости существуют.
Установление сервитута: наглядные примеры и ситуации
Сервитутами в основном обременяются земельные участки и недвижимость, которая на них находится. В чем соль: если лицо или организация не могут воспользоваться своим имуществом без вторжения на вашу территорию, они получат право сделать это.
Пример 1: если сосед может подъехать или пройти к своему участку только через ваш и других альтернатив нет.
Пример 2: если чтобы проложить дорогу или провести электричество, госструктурам нужно вторгнуться в ваши владения.
Также существуют сервитуты на помещения, например, если без использования частей жилого или нежилого здания, находящихся в чужом владении, человек или организация не могут эксплуатировать свои территории по назначению.
Объектами сервитута могут быть земли, сооружения и их части, в том числе квартиры. Это вынужденная мера, связанная с объективной необходимостью. Пример: двухкомнатной квартирой владеют два независимых друг от друга содольщика. Одно из жилых помещений проходное. Человек, живущий в дальней комнате, не может пользоваться своим имуществом, минуя территорию соседа. Если договориться не получится, такое право ему предоставит суд с помощью сервитута на недвижимое имущество. Это касается не только жилых помещений: если единственный способ подвести воду или канализационные коммуникации — попасть в санузел соседа, а он не желает такую возможность предоставить, вам поможет этот же вид обременения.
Типы сервитутов
Для удобства предлагаем классификацию из 4 категорий:
по типу сторон (личный, предиальный и публичный);
по сроку действия (с ограниченным сроком и бессрочный);
по типу имущества, на которое накладывается обременение (земельные территории, ресурсы, жилые и нежилые здания или сооружения и их части);
с оплатой/без оплаты со стороны сервитуария (человека, которому нужно пользоваться чужим имуществом единожды или на регулярной основе).
Вкратце рассмотрим каждый из типов.
Личные, предиальные и публичные
Названия документов говорящие: личный или частный сервитут — это соглашение на пользование недвижимостью между двумя (иногда больше) людьми. Отличие этой разновидности в том, что круг лиц, имеющих право эксплуатировать территорию владельца объекта, ограниченный и поименный. Обратный смысл имеет предиальный сервитут — право пользоваться чужим недвижимым имуществом он дает не кому-то конкретному, а владельцу господствующего участка/территории. Например, если такое обременение стоит на вашем земельном наделе в отношении собственника соседней дачи, то сколько бы раз она не продавалась и не переходила по наследству, все новые хозяева будут иметь право пользоваться привилегиями, прописанными в документе.
Публичные сервитуты заключаются между собственником недвижимости и государством или его представителями (органами самоуправления или местными жителями). То есть имуществом владельца вне зависимости от его согласия в заданных рамках может пользоваться неограниченное количество людей. Это императивное обременение, снять или оспорить его практически невозможно.
Пример: если через территорию, находящуюся в ваших частных владениях, нужно проложить тротуар и законных альтернатив избежать этого нет, воспрепятствовать передвижению людей по нему вы не сможете. Распространяются публичные ограничения только на земельные участки, связаны они обычно с ремонтными работами, прокладкой коммуникаций или обустройством населенных пунктов.
Важно: для заключения частного сервитута достаточно соглашения сторон и зарегистрированного в Росреестре договора, публичные обременения вступают в силу после соответствующего нормативного акта от имени администрации района или населенного пункта (обжаловать их можно в арбитражных судах).
Интересное: узус, узуфрукт и прочая абракадабра
В европейских странах популярны две разновидности личных сервитутов:
узус (право использовать чужое имущество в личных целях, не получая от него прибыли);
узуфрукт (право эксплуатировать чужое имущество с получением дохода).
Узуфрукт широко используется для покупки жилья с «отсроченным» правом пользования. Большую популярность это обременение получило в мегаполисах с динамичным арендным рынком и развитым туризмом.
Как это работает. Люди приобретают квартиру, передавая право пользования на нее другому лицу или компании на срок 15-20 лет. В течение этого времени вторая сторона (узуфруктуарий) сдает жилье в аренду, полностью забирая прибыль. По истечении срока договора собственник получает свою недвижимость назад в исходном виде. Жилье с таким «отсроченным» правом пользования можно приобрести дешевле на 40-50 % по сравнению со стандартными сделками. Этой схемой пользуются люди, желающие купить квартиру к выходу на пенсию или детям.
Ниже представлена динамика цен ЖК «Цивилизация»:
Срочные и бессрочные
Постоянный (бессрочный) сервитут оформляется на неопределенный промежуток времени или навсегда. Яркий пример — обременения о пожизненном проживании в квартире пожилого родственника. Срочные сервитутные ограничения накладываются на имущество на время, в течение которого в них нуждается сторона, в чью пользу они установлены. Например, на время ремонтных работ, строительства отдельного входа или подготовки альтернативных решений.
В каких случаях возможно прекращение действия сервитута:
Основания для его наложения потеряли силу (вспомним пример квартиры-«двушки» с проходным помещением — если владелец дальней комнаты прорубил дверь через кухню, обременение имущества его соседа теряет актуальность).
Стороны достигли компромисса.
Решение суда (если владелец обремененного имущества докажет, что ограничения не дают ему пользоваться квартирой/участком/нежилым помещением в полной мере).
Также сервитут прекращается в случае смерти человека, в чью пользу он был установлен, и если право и обязанность совпадают в одном лице (например, если сервитуарий выкупает обремененную территорию) и на общих основаниях, предусмотренных законом. Важно: потребовать прекращения сервитута может только собственник обремененной недвижимости.
Сервитуты по типам имущества
Существуют земельные, водные, лесные разновидности. В них возникает необходимость, когда человек или структура не могут воспользоваться ресурсами, минуя частные владения.
Например, ваш сосед не имеет права:
Некоторые специалисты выделяют и дорожный подтип — на прокладку трасс, скотопрогонов и тротуаров.
Особняком стоят соглашения о сервитутах зданий. С таким обременением человек может опирать свое сооружение на соседскую стену или свод, укреплять их, если в этом есть объективная необходимость и такие действия не нарушают строительных норм. Также эти документы могут дать право сделать пристройку или надстройку, которая будет частично заходить на прилегающие чужие территории, отводить на соседскую землю сточные воды со своей крыши. Основаниями возникновения сервитута зданий может быть право на свет и вид. Например, с помощью такого документа вы можете запретить соседу строить слишком высокое сооружение, которое перекроет доступ солнечных лучей в ваши окна или загородит вам панораму. Это возможно, даже если планируемая высота соседского здания соответствует нормативам.
С оплатой/без оплаты
К какому из этих типов будет относиться обременение, зависит от сговорчивости сторон-участниц. Также на оценку сервитута и расчет стоимости обременения имущества влияют суть вопроса, масштабы и длительность вмешательства в частную собственность, площадь территории. Выяснить соразмерность запросов «страдающей» стороны (вы это или ваш оппонент) лучше в оценочных агентствах. Щепетильность в этом вопросе поможет избежать неожиданных убытков, связанных с действиями сервитуария. И обязательно консультируйтесь с профильным юристом.
В плату за сервитут целесообразно закладывать затраты на обслуживание обремененного имущества.
Законодательная база
При оформлении сервитутов любого типа нужно руководствоваться Гражданским и Земельным кодексами РФ. Главные ориентиры — ст. ст. 216, 274-277, 613, 694 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ, а также Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если спор относится к природоресурсной сфере, опираться следует на соответствующие разделы законодательства, например, на Лесной или Водный кодексы РФ.
Сложность в том, что ГК трактует сервитуты как разновидность вещного права, а ЗК — в качестве обременения прав собственности. Отсюда разночтения, неоднозначность решений судов и вариативность правоприменения. Власть имущие планируют ввести в ГК отдельную главу, посвященную сервитутам, в которой будут отражены все виды недвижимости.
Важные нюансы
Справедливость превыше всего. Вместе с требованием установить сервитут на чужой объект недвижимости заинтересованное в нем лицо должно представить доказательства, что своим имуществом по-другому оно воспользоваться не может (ст. 277 ГК РФ). При решении подобных вопросов служители Фемиды выбирают наименее обременительное для дома, помещения, земли и их владельца решение, причем только при условии, что иных путей разрешения конфликта нет.
Интересно: чаще всего в судебной практике встречаются иски об установлении/прекращении частных сервитутов и о взимании платы за ограниченное пользование землей.
Особенности сервитутов
Сроки важны. Сервитутное обременение накладывается надолго или навсегда. Краткосрочное или разовое частичное пользование чужим имуществом оно не регулирует.
Сервитуарий главнее собственника. Сначала учитываются интересы владельца «господствующей» территории и только потом — собственника обремененной.
Частично — ключевое слово. Сервитут дает возможность пользоваться недвижимостью другого человека или организации в строго обозначенных рамках. Не как и когда захочется, это важно понимать.
Например, рабочим могут разрешить заходить на ваш участок для прокладки прилегающей дороги. Но это не дает им права отдыхать там с шезлонгами или купаться на перекурах в вашем бассейне.
Сервитутные обременения на имущество никаким образом не влияют на право собственника распоряжаться им. Он может продавать, дарить, сдавать эту недвижимость.
Сервитут неотчуждаем. Если, например, участок, обремененный обязанностью пропускать коров соседа к водопою, продан — новый владелец также будет вынужден это делать.
Убытки, понесенные владельцем обремененного имущества по вине сервитуария, последний возмещает на общих основаниях.
Если имущество находится под залогом банка или другой компании, перед тем как получить сервитут на него, нужно добиться разрешения от кредиторов.
Человек, использующий чужое имущество, должен поддерживать его в порядке — чинить, обслуживать, применять по назначению.
Важно: перед обращением в суд потенциальный сервитуарий должен приложить все усилия для достижения компромисса с владельцем имущества, пользоваться которым он намерен. Если попыток не было или их нельзя доказать, суд может отказать в рассмотрении иска, ведь досудебный порядок решения спора не соблюден.
Все об оформлении сервитута: регистрация, договор, содержание
Государственная регистрация
Компромисс сторон — лучший исход при установлении сервитута. Если консенсус не достигнут, выход — суд. Подавать иск может любая из сторон. Как оформление сервитута, так и его прекращение (и мирное, и через суд) должно быть заверено и зарегистрировано в Росреестре.
Чтоб зарегистрировать сервитут, нужно подать документы:
документ, подтверждающий оплату госпошлины;
паспортные/учредительные данные сторон;
договор-соглашение между сторонами о сервитуте, подписанный каждым из участников;
Важно: договор о сервитуте возможен только если сервитуарием выступает частное лицо, если заинтересованная сторона — государство, обременение фиксируется административным актом в администрации муниципалитета.
Важно понимать, что регистрируется не сам документ, а право ограниченного пользования, которое он предоставляет. Сделать это нужно в территориальном подразделении Росреестра по месту нахождения обременяемого имущества — квартиры/дома/земли (п. 2 ст. 13 Федерального закона от 27.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», ст.131, 216 ГК РФ). Рассматривается вопрос в срок до 21 дня. Если все документы в порядке, основания для обременения имущества есть и избежать его невозможно, стороны получают свои экземпляры договора с пометкой о назначении обременения.
Что прописывать в договоре о сервитуте
Что должен содержать договор сервитута:
данные об обеих сторонах, их права и обязанности;
предмет соглашения с планом участка/дома/помещения и кадастровыми данными;
границы и цели сервитута;
размер платы собственнику, если она предполагается;
сроки действия сервитута;
Важно: передавать привилегии, полученные по условиям сервитута, третьим лицам противозаконно; продажа сервитута невозможна.
Юристы рекомендуют заранее оговаривать в документе порядок решения спорных ситуаций. Также можно прописать дополнительные условия на усмотрение сторон. Документ составляется в 3 экземплярах — по одному для каждого участника и для регистрирующей его инстанции. Расходы на регистрацию договора обычно покрывает сервитуарий.
Если договориться об условиях не получится, нужно обращаться в суд — содержание сервитута после рассмотрения дела будет составлено на основании решения служителей Фемиды.
Сервитут и операции с жильем
Сервитуты на здания, сооружения и их части можно получить, только если ограниченное право пользования чужой территорией необходимо без привязки к земельному участку, на котором постройка находится. Обычно такие обременения связаны с необходимостью пройти на нужный этаж или в помещение. Важное условие: здание или его часть должны при этом принадлежать заинтересованной стороне.
Важно помнить: сервитут на квартиру или ее часть никак не помешает ее владельцу продать ее, сдать в аренду, обменять, подарить или передать по наследству. Но распоряжаясь жильем любым из этих способов (кроме передачи по наследству), он обязан сообщить о факте обременения недвижимости. Если его сокрыть, сделку с большой вероятностью аннулируют, что приведет к убыткам, требованиям возмещения материального и морального вреда и, вероятно, судебным разбирательствам. А выяснится наличие сервитута на квартиру или комнату сразу же — ведь для сделки у вас попросят выписку из ЕГРП, а в ней факт обременения зафиксирован. Можно попробовать снять ограничения для нового собственника или изменить условия изначального договора с сервитуарием.
Стоит ли покупать недвижимость с сервитутом: обременение не влияет на качества объекта недвижимости и его цену, но в разы снижает его ликвидность и спрос у покупателей.
Право жительства в квартире или доме
Обременение жилой недвижимости может включать персональный сервитут — в договоре можно указать, например, пожизненное право проживания в комнате или квартире для конкретного человека. Такое лицо выселить невозможно без его согласия, даже если собственник имущества сменится. То есть купить такую комнату, квартиру или дом можно только «в комплекте» с жильцом. Это прагматичный и здравый подход для пенсионеров, который позволит обезопасить себя от выселения неблагодарными родственниками, ведь аннулировать такой договор нельзя. Также одним наследникам можно завещать недвижимость, а другим с помощью такого жилого сервитута дать разрешение проживать в ней.
Сервитут и нежилые помещения
Особенность оформления сервитутных ограничений на нежилые помещения осложняется тем, что такие объекты не имеют четкой привязки к земельному участку и правам на него. В отличие от квартир и их частей, которые должны отвечать таким параметрам как изолированность и наличие условий для использования их по назначению, для нежилых помещений четких критериев нет. Именно поэтому часты случаи, когда покупаются и арендуются части зданий, которые невозможно эксплуатировать, не вторгаясь на чужую территорию.
Пример: здание принадлежит фирме, на его крыше открывается кафе. Владельцы организаций не имеют юридической связи между собой — управлять постройкой сообща они не могут. Урегулировать отношения в такой ситуации можно только с помощью сервитута или негаторного иска (обратный инструмент, когда владелец имущества требует от третьего лица, вторгающегося в его владения, прекратить это делать или свести связанные с этим неудобства к минимуму). То есть или владелец кафе потребует разрешения добираться к себе, или начальство фирмы заставит его пристроить лестницу с улицы. Регулируются такие отношения п. 1 ст. 6 ГК РФ, а также ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ.
Интересно: в судебной практике существуют случаи установления сервитутов на лифты, вентиляционные коммуникации, лестничные пролеты, холлы и другие общедоступные зоны.
Важно: есть случаи, когда в исках, касающихся установления сервитутов, отказывали, несмотря на то, что других способов воспользоваться своим имуществом, кроме как вторгнуться на территорию ответчика, у истца не было. Человек может уйти из суда ни с чем, если он сознательно приобрел объект, пользоваться которыми можно только вторгаясь в право владения других лиц и организаций.
Яркий пример: человек приобрел машино-место и через суд требует установить частный сервитут в отношении владельца соседней зоны на парковке. Причина — если автомобиль ответчика находится на стоянке, выехать или въехать истец не может. Экспертиза выяснила, что при покупке машино-места пострадавшая сторона понимала особенности его расположения и связанные с этим логичные сложности. В итоге в иске отказано, человек продал свою территорию на парковке очередному, по-видимому, претенденту на такие же разбирательства.
Помните, перед тем как оформить сервитут через суд, нужно основательно подготовиться:
правильно определить ответчика;
собрать доказательную базу;
четко сформулировать требования.
Рекомендуем перед обращением к служителям Фемиды направить письменный запрос с предложением оформить сервитут второй стороне. Укажите суть требований, размер платы за ограничение права с обоснованием и обязательно проконсультируйтесь с юристом.
О стоимости сервитута
Сервитуты на квартиру и другую недвижимость могут предполагать вознаграждение, но это зависит от договоренности сторон и сути спора (п. 5 ст. 274 ГК РФ). Окончательная сумма формируется или условиями договора, или судьей, если дело дойдет до разбирательств.
Что включать в цену за пользование имуществом:
Потерю выгоды, связанную с вмешательством в пользование имущества сервитуарием.
Расходы обремененной стороны на создание условий реализации ограниченных прав пользования.
Суть и интенсивность эксплуатации имущества сервитуарием.
Цена сервитута на помещения может рассчитываться, исходя из их общей площади и используемой заинтересованной стороной территории. Грубо говоря, речь идет об аренде. Некоторые эксперты предлагают формулу:
Цена сервитута = стоимость аренды/ количество участников.
Пример: если в бизнес-центре один из офисов проходной, его владелец может назначить пеню для тех, кто вынужден проходить через его помещение. Расчет оплаты: аренду обременяемой территории прохода поделить на количество тех, кто им пользуется, так как собственник теряет выгоду от гипотетической возможности сдавать эту площадь внаем. Если владелец объекта также пользуется проходом, обременяемым сервитутом, из конечной суммы нужно вычесть его долю — арендаторы в этом случае будут платить меньше.
Сервитуты в отношении зданий встречаются намного реже аналогичных соглашений, касающихся земли.
Вывод
Сервитуты всех мастей и видов — полезный юридический инструмент, позволяющий регулировать отношения между собственниками, соблюдая права каждого из них. Пригождается он в самых разнообразных ситуациях, но только в случаях, когда основные потребности одного владельца недвижимости невозможно удовлетворить, не вторгаясь частично во владения другого. Главное — не заниматься самоуправством и сразу обращаться к адвокатам для разработки выигрышной стратегии, в качестве какой бы из сторон вы ни выступали в споре.
Коттеджи снова в моде
Новости из области частной первичной недвижимости — по каким причинам покупатели выбирают небольшие коттеджи. Обзор популярных архитектурных стилей коттеджных поселков СПб и Ленобласти.
От «фазенды» до резиденции: загородная недвижимость Санкт-Петербурга и области
Сможете ли вы отличить дуплекс от лейнхауса? Наши эксперты рассказывают об особенностях рынка загородной недвижимости Санкт-Петербурга, сравнивают цены и районы. Бонус — классификация современных частных домов.
Моя крепость: как избежать проблем при покупке загородного дома
Бесплатный сыр или комфортная жизнь за городом? Довольно часто покупка коттеджа в благоустроенном поселке оборачивается проблемами с соседями, завышенными коммунальными тарифами и отсутствующими коммуникациями. О возможных неприятностях и способах их решения рассказывают наши эксперты.
Частная жизнь или как выгодно купить дом в Ленинградской области
Дома за городом для постоянного проживания и «под дачу» стоит выбирать по разным критериям. На что обратить внимание при выборе и какие районы Ленобласти до сих пор остаются недооцененными, хотя и обладают большим потенциалом.
Все о дачном некоммерческом партнерстве – ДНП
Суть дачного некоммерческого партнерства – как оно организуется и для чего нужно. Права и обязанности членов ДНП. Какие строения допустимо возводить на участке. Проблемы с таунхаусами на землях ДНП. Советы по выбору законно построенного таунхауса.