Безусловная индексация арендной платы что это
Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции
Заключая договор аренды, обе стороны традиционно уделяют большое внимание определению размера оплаты и порядку ее внесения. При этом не всегда подробно прописывается пункт об индексации исходя из уровня инфляции.
Подробно о том, что такое инфляция простыми словами и о ее темпах было написано ранее. Теперь разберемся, как будет лучше для арендатора и для арендодателя прописать механизм индексации в договоре аренды.
Ставка арендной платы
Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:
Следовательно, возможны следующие варианты:
Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.
Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.
Как производится индексация?
В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.
Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.
Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.
А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.
При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:
Вот пример условия договора об индексации:
«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».
В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.
Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.
При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.
Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Изменение размера платежа НЕ может быть признано недействительным, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).
Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.
Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.
В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.
Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?
Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.
Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.
Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!
Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео об индексации рентных платежей:
Как снизить арендные платежи в 2020 году
Ограничения, введенные Правительством в период пандемии СOVID-19, отразились на всей экономике. Выручка большинства компаний и ИП значительно снизилась или их деятельность вообще приостановилась. А расходы на аренду офисов, производственных и торговых помещений остались.
Расскажем, как можно отсрочить оплату аренды, снизить или не уплачивать арендные платежи.
Отсрочка по уплате арендных платежей
Требования к условиям и срокам такой отсрочки установлены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.
Кому предоставляется отсрочка
Потребовать отсрочку может арендатор — организация или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют деятельность в сферах, наиболее пострадавших от коронавирусной инфекции. Перечень таких сфер установлен в постановлении Правительства от 03.04.2020 № 434. Подтвердить, что организация или ИП осуществляет деятельность в указанных в Перечне отраслях, можно сведениями из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (в Перечне указан код ОКВЭД для каждой из отраслей). Органами государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления могут быть предоставлены меры поддержки и иным, не вошедшим в Перечень, организациям.
Договор аренды недвижимости, по которому предоставляется отсрочка арендных платежей, должен быть заключен до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации
По каким договорам предоставляется отсрочка
Отсрочка предоставляется в отношении договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной и частной собственности (за исключением жилых помещений).
Когда предоставляется отсрочка
Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение к договору аренды о предоставлении отсрочки в течение 30 дней со дня обращения арендатора. При этом условия отсрочки будут применяться с даты введения режима повышенной готовности независимо от даты заключения дополнительного соглашения.
Порядок предоставления отсрочки
Для получения отсрочки необходимо в адрес арендодателя направить письмо, в котором потребовать от арендодателя со ссылкой на вышеуказанные нормативные акты заключить дополнительное соглашение к договору арены о предоставлении отсрочки по арендной плате.
На какой срок предоставляется отсрочка
Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ. При этом дата заключения дополнительного соглашения к договору аренды об отсрочке не влияет на период отсрочки.
Порядок уплаты арендной платы
Отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации-в размере 100% арендной платы за соответствующий период и в объеме 50% арендной платы со дня прекращения действия данного режима до 1 октября 2020 года. При этом размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон.
Сроки уплаты задолженности
Погашать долг по неуплаченным арендным платежам нужно будет с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года. Арендатор обязан будет платить не чаще одного раза в месяц равными суммами, каждая из которых не превышает половину ежемесячной платы по договору аренды.
Ответственность
Неустойка (штрафы, пени) и иные меры ответственности за нарушение порядка и сроков внесения арендной платы на период «арендных каникул» не применяются. Арендодателям нельзя устанавливать дополнительные платежи в связи в связи с предоставлением отсрочки арендатору.
Коммунальные платежи
Отсрочка не касается платежей, которые вносит арендатор за коммунальные услуги или содержание имущества, даже если они включены в арендную плату, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.
Иные условия отсрочки
Стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.
Внимание!
Президиум ВС РФ в своем Обзоре от 30.04.2020 г. разъяснил некоторые вопросы применения статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 г., № 98-ФЗ, которые следует учитывать при предоставлении отсрочки.
Кроме того, Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки уплаты арендных платежей в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если это не ухудшит для арендатора общих условий, предусмотренных указанными правовыми актами.
Так, в г. Москве в соответствии с пунктами 3.4-3.7 Постановления Правительства Москвы от 15.04.2020 № 405-ПП предусмотрена отсрочка по внесению арендных платежей за аренду земельных участков по обращениям арендаторов:
В зависимости от порядка определения размера годовой арендной платы за аренду земельных участков отсрочка указанным арендаторам представляется либо только за первый год аренды в части уплаты арендных платежей за II квартал 2020 г. сроком до 31.12.2020 г. включительно, либо в этой же части за любой год аренды.
В отношении договоров аренды федерального имущества, составляющего государственную казну РФ (в том числе земельных участков), для субъектов МСП, входящих в Единый реестр субъектов МСП, предусмотрена отсрочка уплаты арендных платежей за апрель-июнь 2020 года на предложенный ими срок, но не позднее 31 декабря 2021 года ( пп. «а» п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 10.04.2020 № 968-р).
Основания для неуплаты арендных платежей
Освобождение для пострадавших СМСП
Освобождение от уплаты арендных платежей за апрель-июнь 2020 года предусмотрено в отношении договоров аренды федерального имущества, составляющего государственную казну РФ, для субъектов МСП, входящих в Единый реестр МСП и осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения COVID-19 (пп. «б» п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 10.04.2020 № 968-р и п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 28.04.2020 № 1155-р).
Освобождение осуществляется в течение 7 рабочих дней со дня соответствующего обращения арендатора.
Для освобождения от уплаты арендных платежей необходимо наличие следующих условий:
Если договором аренды предусмотрено предоставление в аренду федерального имущества, составляющего государственную казну РФ (в том числе земельных участков), в целях его использования для осуществления одного из указанных видов деятельности (т.е. имущество должно быть предоставлено для соответствующего вида деятельности); и
При наличии документов, подтверждающих использование соответствующего имущества для осуществления указанного вида деятельности (т.е. имущество должно фактически использоваться по целевому назначению).
Отдельные категории арендаторов решением органа государственной власти субъекта РФ могут быть освобождены от уплаты арендных платежей за аренду земельных участков и объектов нежилого фонда, находящихся в собственности этого субъекта РФ.
Так, в г. Москве действует Постановление Правительства Москвы от 15.04.2020 № 405-ПП, в соответствии с которым организации и ИП, осуществляющие определенные виды деятельности по их обращению освобождаются от уплаты арендных платежей (пункты 3.1.-3.3.).
По каким договорам предоставляется освобождение
Освобождение предоставляется по договорам аренды:
Кому предоставляется освобождение
Перечень 1: организации, осуществляющие деятельность в сфере:
Перечень 2: организации, осуществляющие деятельность в сфере:
На какой период предоставляется освобождение
С 1-го числа месяца приостановления деятельности (для Перечня 1)
С 1 марта 2020 года (для Перечня 2)
И до последнего календарного дня месяца, в котором завершилось приостановление деятельности, но не ранее 1 июля 2020 года
Невозможность использования помещения-основание для прекращения обязательств
Во-первых, основанием прекращения обязательства, в том числе обязательства по внесению арендной платы, может являться невозможность использования арендуемого помещения в силу прямого запрета органа власти, например, когда деятельность арендатора была приостановлена (ст. 417 ГК РФ).
Необходимо отметить, что запрет органов власти на ведение деятельности не влечет автоматического освобождения от арендной платы. Нормативные акты будут препятствием для оказания услуг, реализации товаров или выполнения работ. Ограничения не будут напрямую исключать возможность пользования арендованным имуществом и вносить арендные платежи. На арендованных площадях, например, по-прежнему можно хранить оборудование, имущество либо использовать его для другой, не запрещенной, деятельности. Для освобождения от арендной платы на основании ст.417 ГК РФ арендатору необходимо будет доказать причинно-следственную связь между принятыми ограничениями и невозможностью исполнять свои договорные обязательства, то есть что он не имеет возможности пользоваться арендованным имуществом и вносить арендные платежи именно в связи с запретом органа власти.
В целях освобождения от арендной платы арендатор вправе инициировать изменение договора. Для этого необходимо незамедлительно уведомить арендодателя о невозможности пользоваться помещением и предложить арендодателю изменить договор — отменить арендную плату на период введения ограничительных мер в связи с невозможностью использования арендованного имущества.
Если арендодатель согласен на предлагаемые условия, зафиксируйте их в дополнительном соглашении к договору аренды. Если арендодатель откажет или не ответит, арендатор вправе в судебном порядке потребовать освобождения от исполнения обязанности по внесению арендной платы.
Во-вторых, арендатор вправе не платить за аренду, если он не может использовать арендованное имущество в связи с прекращением доступа к нему арендодателем, не зависимо от того, по прямому предписанию властей был прекращен доступ или без такового.
А) Если арендодатель прекратил доступ к помещению по прямому предписанию властей, арендатор вправе не вносить арендные платежи (ст.ст.328, 614 ГК РФ), а арендодатель в силу форс-мажора не несет ответственности за невозможность использовать помещения, не платит неустойку и не возмещает убытки. Иные последствия могут быть прописаны в договоре.
Невозможность использования имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (см., например Определение ВС от 29.01.2015 по делу № А19-1917/2013, Постановление Президиума ВАС от 09.04.2013 по делу № А67-3141/2011). Отсутствие вины арендодателя в прекращении доступа к помещению не имеет правового значения (см., например, Постановление Семнадцатого ААС от 27.05.2019 по делу № А50-32634/2018).
Б) Если арендодатель закрыл помещение без прямого предписания властей, то в этом случае арендатор также вправе не исполнять встречное обязательство не платить за аренду, поскольку не может использовать помещение по вине арендодателя.
Арендодатель не вправе требовать выплаты арендной платы, не предоставив помещение или запретив к нему доступ (ст. 328 ГК РФ).
К тому же в этом случае арендатор в соответствии со ст. 620 ГК РФ вправе требовать с арендодателя компенсации убытков, иных санкций по договору и его расторжения.
Если арендуемое помещение закрывается, то арендатору нужно:
Кроме того, если арендодатель закрыл помещение в отсутствие соответствующего решения органов госвласти и договором аренды не предусмотрена возможность его закрытия, то арендатор вправе обратиться в суд о досрочном расторжении договора в связи с созданием препятствий пользованием арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (ст.620 ГК РФ).
И наконец, освобождение от уплаты или приостановление уплаты арендных платежей при наличии определенных оснований может быть предусмотрено заключенным договором аренды. Рекомендуем проанализировать условия договора аренды на предмет возможности приостановки арендных платежей применительно к текущей ситуацией, связанной с распространением коронавирусной инфекции и затрагивающей арендатора.
Снижение размера арендной платы
Есть несколько оснований для снижения арендной платы в период повышенной готовности или чрезвычайных обстоятельств.
1. Невозможность использования помещений
В соответствии с п. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ арендатор недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года, если он не мог использовать имущество в связи с решением органа государственной власти субъекта РФ о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в связи с COVID-19.
Правительство РФ также рекомендовало арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией (п.2 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439).
Таким образом, если в связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендатор утратил возможность использовать арендованную недвижимость в своей деятельности, он может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы.
Обращаем внимание, что обязанность арендодателя уменьшать арендную плату за 2020 год в новом законе прямо не установлена. Поэтому изменить договор можно будет только по взаимному соглашению сторон, в котором стороны определяют условия такого уменьшения арендной платы.
Внимание!
В Обзоре от 30.04.2020 Президиум ВС РФ привел несколько позиций, которые прямо из закона не следуют, но которые важно учитывать при решении вопроса о снижении арендной платы. Так, Президиум ВС РФ указал, что:
2. Существенное изменение обстоятельств
Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы на основании ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Таким существенным изменение обстоятельств может являться временное приостановление органами власти определенного вида деятельности, которым занимался арендатор в арендуемом помещении. В частности, в Москве рекомендовано приостановить деятельность кинотеатров, досуговых и развлекательных заведений и ограничить доступ людей в них. Если арендатор занимался этим бизнесом, он вынужден приостановить работу. В таком случае обстоятельства существенно изменились и арендатор вправе потребовать изменения размера арендной платы.
Стороны вправе договориться об уменьшении арендной платы самостоятельно, заключив соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды. В случае недостижения соглашения размер арендатор вправе потребовать уменьшение арендной платы или расторжения договора в судебном порядке, при этом суд может изменить условия договора аренды только в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п.4 ст. 451 ГК РФ).
3. Условия пользования или состояния имущества существенно ухудшились
В отношении договоров аренды существует специальная норма, позволяющая арендатору требовать уменьшения арендной платы. Так, в соответствии с п.4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Закрытие арендуемых помещений в связи с предписанием органов власти может быть признанно таким обстоятельством, поскольку в этом случае арендатор по независящим от него причинам не имеет возможности использовать помещение в соответствии с договором аренды, что является существенным ухудшением условий пользования имуществом.
Существует положительная судебная практика применения данной нормы как в виде снижения арендной платы, так и освобождения арендатора от ее оплаты в ситуациях, когда невозможность использования арендатором имущества была вызвана обстоятельствами, не зависящими от арендатора (см., например, п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), Определение Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735).
При этом сам по себе факт пандемии коронавируса и вызванные ею последствия, не связанные с закрытием арендуемых помещений, не могут служить основанием для снижения арендной платы по п.4 ст. 614 ГК РФ.
4. Условия договора аренды
Кроме предусмотренных в законе оснований для уменьшения арендных платежей, условия для пересмотра арендной платы могут быть установлены договором аренды. Рекомендуем проверить договор аренды на предмет наличия таких условий и оценить возможность их применения в ситуации с COVID-19, затрагивающей арендатора. Например, арендная плата может быть уменьшена, если ее размер в соответствии с условиями договора аренды определяется в зависимости от полученных арендатором в результате использования помещений доходов.
Энциклопедия решений. Изменение размера арендной платы
Изменение размера арендной платы
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются, как правило, договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Ранее суды руководствовались п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002, согласно которому при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ следует исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. На основании этого разъяснения суды нередко приходили к выводу, что в любом случае в течение года условие договора о размере арендной платы (если он установлен в твердой сумме) либо механизме ее определения не может быть изменено ни в одностороннем порядке, ни по соглашению сторон.
На сегодняшний день позиция ВАС РФ по вопросу применения п. 3 ст. 614 ГК РФ конкретизирована в п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73. В нем указано следующее. Как следует из п. 3 ст. 614 ГК РФ эта норма является диспозитивной, иными словами, она допускает, что по соглашению сторон договора аренды размер арендной платы может меняться чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда в самом договоре аренды отсутствует условие о возможности такого изменения. И лишь если в соответствии с законом или договором арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то по смыслу той же нормы такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Необходимо обратить внимание на правовую позицию, выработанную судебной практикой, согласно которой даже в случае, если договор предусматривает право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, такое изменение не должно приводить к злоупотреблению правом со стороны арендодателя (ст. 10 ГК РФ). В п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 отмечено следующее. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Отметим, что в ряде случаев арендатор может в одностороннем порядке потребовать уменьшения арендной платы:
1. когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Это могут быть неправомерные действия самого арендодателя, виновные действия третьих лиц или же обстоятельства непреодолимой силы (наводнения, пожары и т.п.). В постановлении ФАС Северо-Западного округа от 30.09.2009 N А44-2715/2007 суд, например, сделал вывод о том, что в результате неправомерного отказа арендодателя в выдаче лесорубочных билетов ухудшились права пользования арендатора арендованным имуществом и ответчик вправе требовать уменьшения арендной платы;
2. когда арендатором обнаружены недостатки арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Как указывается в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 08.07.2009 по делу N А43-31878/2008-17-714, суд посчитал необходимым уменьшить арендную плату в связи с ненадлежащим состоянием арендуемого имущества;
3. когда арендодатель при заключении договора аренды не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ) (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2011 N Ф08-4280/11);
4. когда арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).