Договор аренды спортивного зала для тренировок
Предоставление в аренду спортивных сооружений, оборудования
Автор: Гришакова О., эксперт журнала
Некоторые бюджетные и автономные учреждения физической культуры и спорта в рамках приносящей доход деятельности сдают в аренду спортивные сооружения, залы, иные помещения и оборудование. Какие нормы законодательства должны быть соблюдены ими при совершении таких операций? Как в бухгалтерском учете отражаются передача имущества арендатору, начисление доходов от аренды и расчеты по ним? Каков порядок налогообложения таких операций?
Правовые аспекты
При передаче в аренду спортивных сооружений, оборудования и иных помещений бюджетному и автономному учреждению необходимо учитывать следующее:
В уставе учреждения должен быть предусмотрен такой вид приносящей доход деятельности, как сдача в аренду недвижимого и движимого имущества (п. 2, 3 ст. 298 ГК РФ).
Бюджетному учреждению при сдаче в аренду особо ценного движимого имущества, которое закреплено за ним собственником либо на которое он выделил деньги, а также недвижимого имущества необходимо получить согласие собственника (п. 3 ст. 298 ГК РФ).
Автономному учреждению нужно согласовывать с собственником решение о сдаче в аренду недвижимого и особо ценного движимого имущества, закрепленного за ним собственником либо приобретенного за счет средств собственника (п. 2 ст. 298 ГК РФ).
Остальным имуществом, находящимся на праве оперативного управления, учреждения могут распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.
Сделку по сдаче имущества в аренду также необходимо согласовывать с собственником, если она относится к крупной сделке или сделке с заинтересованностью.
Для бюджетных и автономных учреждений крупной сделкой считается, если стоимость имущества, переданного в аренду, или сумма арендных платежей превысит 10 % активов (п. 13 ст. 9.2 Федерального закона № 7-ФЗ[1], ст. 14 Федерального закона № 174-ФЗ[2]).
Сделкой с заинтересованностью договор аренды будет признаваться, если руководители арендодателя связаны с руководителями арендатора семейными, трудовыми или корпоративными отношениями (п. 1 ст. 27 Федерального закона № 7-ФЗ, ст. 16 Федерального закона № 174-ФЗ).
В силу ст. 8 Федерального закона № 135-ФЗ[3] при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в целях их передачи в аренду необходимо провести оценку арендной платы. В договор на оценку включаются условия, указанные в ст. 10 Федерального закона № 135-ФЗ. Как правило, оценку проводят с помощью закупочных процедур.
При составлении договора аренды федеральным учреждением в него необходимо включить типовые условия, утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ от 11.01.2017 № 2. Типовые условия договоров аренды также могут быть разработаны органами власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Поэтому перед составлением договора аренды рекомендуется проверить наличие таких форм и условий. В остальном договор должен соответствовать общим правилам ГК РФ об аренде.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Согласно ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» передача прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества осуществляется по результатам проведения торгов (конкурса или аукциона). Исключением являются случаи, предусмотренные ч. 1, 3, 3.1, 3.2 указанной статьи (когда передача права аренды в отношении государственного и муниципального имущества возможна без проведения процедуры торгов).
Бухгалтерский учет
В целях бухгалтерского учета при предоставлении учреждением имущества в возмездное пользование (по договору аренды) необходимо руководствоваться СГС «Аренда»[4].
В соответствии с п. 12 СГС «Аренда» объекты учета аренды квалифицируются как объекты учета операционной аренды, поскольку:
а) срок пользования имущества меньше и несопоставим с оставшимся сроком полезного использования передаваемого в пользование имущества, указанным при его предоставлении;
б) на дату классификации объектов учета аренды общая сумма арендной платы (платы за пользование имуществом, предусмотренной договором за весь срок пользования имуществом) (далее – арендные платежи), ниже и несопоставима со справедливой стоимостью передаваемого в пользование имущества на дату классификации объектов учета аренды.
В бухгалтерском учете учреждений у арендодателя в рамках операционной аренды отражаются следующие операции:
1) передача имущества арендатору;
2) начисление доходов от предоставления имущества в аренду;
3) расчеты по доходам от аренды.
Передача имущества арендатору. Имущество, предоставляемое учреждениями спорта по договору аренды, как правило, является основными средствами (учитывается на счете 0 101 00 000 по соответствующим аналитическим счетам). При передаче таких объектов учета операционной аренды арендатору в бухгалтерском учете у арендодателя отражается внутреннее перемещение нефинансового актива на дату классификации объекта аренды (на дату заключения договора). Амортизация на объект основных средств, признанный объектом учета операционной аренды, начисляется в общем порядке.
Информация о передаче имущества в рамках договора аренды (объекта учета операционной аренды) приводится в инвентарной карточке учета нефинансовых активов (ф. 0504031) и на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)».
В бухгалтерском учете отражаются следующие записи:
Содержание операции
Дебет
Кредит
Передано имущество арендатору (основание – договор и акт приема-передачи)
(материально ответственное лицо – учреждение)
Увеличение забалансового счета 25
Учет доходов от аренды. Согласно п. 44 СГС «Доходы»[5] доходы, возникающие по договорам аренды имущества, учреждений спорта относятся к доходам от собственности. Порядок их оценки и признания регулируется СГС «Аренда».
Согласно п. 11 СГС «Аренда» оценка объектов учета аренды осуществляется на дату их классификации – более раннюю из следующих дат:
дата подписания договора аренды;
дата принятия учреждением обязательств в отношении основных условий пользования и содержания имущества, предусмотренных договором.
Доходы от арендных платежей (за исключением доходов от условных арендных платежей), являющиеся платой за право пользования арендованным имуществом (арендной платой), учитываются по статье аналитической группы подвида доходов 120 «Доходы от собственности» (п. 12.1.2 Порядка № 85н[6]) и подстатье 121 «Доходы от операционной аренды» (п. 9.2.1 Порядка № 209н[7]).
Расчеты по доходам от аренды (проката) учитываются одновременно при отражении информации о передаче имущества арендатору (пользователю) в сумме дебиторской задолженности по арендным обязательствам арендатора в корреспонденции со счетами учета предстоящих доходов от аренды (доходов будущих периодов). Эти доходы признаются в сумме арендных платежей за весь срок пользования объектом учета аренды.
В бухгалтерском учете данные операции отражаются следующим образом:
Содержание операции
Дебет
Кредит
Начислены предстоящие доходы от операционной аренды (в сумме арендных платежей за весь срок пользования)
В дальнейшем доходы будущих периодов от аренды признаются доходами текущего финансового года в составе доходов от собственности путем уменьшения предстоящих доходов равномерно (ежемесячно) на протяжении срока пользования объектом учета аренды либо в соответствии с установленным договором аренды графиком получения арендных платежей.
В бухгалтерском учете делаются следующие записи:
Содержание операции
Дебет
Кредит
Признаны доходы текущего финансового года (на основании акта об оказанных услугах по договору аренды)
Кроме того, в рамках договора аренды либо отдельного договора на возмещение затрат арендатором могут возникать доходы по условным арендным платежам. К таким доходам относятся в том числе доходы от возмещения расходов на страхование, коммунальных услуг, а также услуг по эксплуатации и хозяйственному обслуживанию переданного в пользование имущества.
Доходы от возмещения затрат на содержание имущества, находящегося в аренде, отражаются по статье аналитической группы подвида доходов 130 «Доходы от оказания платных услуг, компенсаций затрат» (п. 12.1.3 Порядка № 85н) и по подстатье 135 «Доходы по условным арендным платежам» КОСГУ (п. 9.3.5 Порядка № 209н).
Такие доходы признаются доходами текущего финансового периода в составе доходов от возмещения затрат, обособляемых на счете 2 205 35 000 «Расчеты по доходам по условным арендным платежам», в тех отчетных периодах, в которых они возникают (на дату определения их величины (ежемесячно, по графику)).
В бухгалтерском учете данная операция отражается так:
Содержание операции
Дебет
Кредит
Начислены условные арендные платежи (на основании акта о фактических расходах на содержание имущества)
Затраты арендодателя на содержание переданного им объекта учета операционной аренды, возмещаемые в составе арендных платежей (условных арендных платежей), признаются расходами текущего периода в общем порядке.
Расчеты с арендатором. Поступление денежных средств (их эквивалентов), иных финансовых (нефинансовых) активов в счет уплаты арендных платежей (условных арендных платежей) отражается как уменьшение дебиторской задолженности по арендным обязательствам пользователя (арендатора) в корреспонденции со счетами учета денежных средств (финансовых активов).
Содержание операции
Дебет
Кредит
Поступила на лицевой счет арендная плата (в рамках операционной аренды)
Забалансовый счет 17
(подстатья 121 КОСГУ)
Поступили на лицевой счет денежные средства в виде условного арендного платежа
Забалансовый счет 17
(подстатья 135 КОСГУ)
При досрочном прекращении договора аренды остаток предстоящих доходов от предоставления права пользования активом уменьшается с одновременным уменьшением дебиторской задолженности по арендным обязательствам арендатора. При этом убыток (доход) на счетах учета финансового результата не отражается.
В бухгалтерском учете эта операция отражается следующей корреспонденцией счетов:
Содержание операции
Дебет
Кредит
Досрочно прекращен договор аренды
Автономное учреждение (стадион) предоставило коммерческой организации во временное пользование за плату арену и часть технических помещений для проведения культурно-массового мероприятия. Срок аренды по договору составил 10 дней. Арендная плата – 500 000 руб. (50 000 руб. за сутки). Также с арендатором заключен отдельный договор на возмещение расходов на электроэнергию, согласно которому оплата производится по окончании договора аренды по фактическим показаниям счетчика (за период пользования имуществом).
Арендатор расторг договор через 7 дней в связи с досрочным завершением мероприятия.
Допустим, расходы на электроэнергию за 7 дней составили 13 500 руб.
В бухгалтерском учете учреждения отражены следующие операции:
Содержание операции
Дебет
Кредит
Сумма, руб.
На момент передачи имущества арендатору
Переданы помещения арендатору (на основании договора аренды и акта приема-передачи)
Забалансовый счет 25
По стоимости, указанной в акте
(материально ответственное лицо – арендатор)
(материально ответственное лицо – учреждение)
В сумме балансовой стоимости имущества*
Начислены предстоящие доходы от операционной аренды (на основании договора аренды, на дату передачи помещения)
При расторжении договора
Досрочно прекращен договор аренды (на основании дополнительного соглашения)
Признаны доходы текущего финансового года (на основании акта приема-передачи, дополнительного соглашения)
Начислены условные арендные платежи (на основании акта о фактических расходах на электроэнергию)
Поступила на лицевой счет арендная плата
Забалансовый счет 17
(подстатья 121 КОСГУ)
Поступили на лицевой счет денежные средства в виде условного арендного платежа (компенсация расходов на электроэнергию)
Забалансовый счет 17
(подстатья 135 КОСГУ)
* В случае если не представляется возможным выделить балансовую стоимость помещения, информацию о передаче имущества в рамках договора аренды необходимо указать в инвентарной карточке учета нефинансовых активов (ф. 0504031).
Налог на прибыль и НДС
Налог на прибыль. В силу п. 4 ст. 250 НК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, относятся к внереализационным доходам учреждения.
Операции по начислению и уплате налога на прибыль отражаются по подстатье 189 «Иные доходы» КОСГУ с применением аналитической группы подвида доходов 180 «Прочие доходы» (п. 9 Порядка № 209н).
Налог на добавленную стоимость. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ признается объектом обложения НДС. Реализацией признается и передача прав на пользование имуществом (аренда), поэтому такие операции в рамках приносящей доход деятельности облагаются НДС.
При этом согласно пп. 13 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат обложению НДС (освобождаются от налогообложения) услуги по предоставлению в аренду спортивных сооружений для подготовки и проведения спортивно-зрелищных мероприятий.
Таким образом, при оказании бюджетным или автономным учреждением услуг по аренде государственного (муниципального) имущества, за исключением аренды спортивных сооружений в целях проведения спортивно-зрелищных мероприятий, учреждение-арендодатель дополнительно к цене реализуемых услуг обязано предъявить к оплате покупателю этих услуг (арендатору) соответствующую сумму налога на добавленную стоимость.
Учреждение физической культуры и спорта, осуществляющее операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), обязаны вести раздельный учет таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ).
Операции по уплате автономным или бюджетным учреждением НДС относятся на подстатью 189 «Иные доходы» КОСГУ с применением аналитической группы подвида доходов 180 «Прочие доходы».
Операции по начислению НДС по доходам от произведенных продаж, выполненных работ, оказанных услуг, облагаемых НДС, отражаются по подстатьям КОСГУ, относящимся к доходам, по которым указаны доходы текущего финансового периода с учетом данного налога (п. 9 Порядка № 209н).
Автономное учреждение (физкультурно-оздоровительный комплекс) предоставило коммерческой организации в аренду сроком на 3 дня спортивный зал для проведения конкурса для работников этой организации и их детей «Веселые старты». Сумма арендной платы составила 30 000 руб., в том числе НДС – 5 000 руб. По договору произведена 100 %-я предоплата. Денежные средства поступили на лицевой счет учреждения. Начислен и уплачен НДС, а также налог на прибыль организаций в сумме 4 500 руб. (условно).
В бухгалтерском учете отражены следующие операции:
Договор с физ. Лицом на аренду зала
1. Дать мне 100% ответ на два вопроса.
2. Составить договор.
1. У нас ООО, также есть и ИП, если это нужно, владеем фитнес клубом.
Первый вопрос: можем ли мы сдавать за наличные деньги зал единоборств в аренду, зал арендует физ. лицо и проводит занятия с детьми и взрослыми на возмездной основе, собирая деньги у родителей перед тренировкой. Какой договор мы можем заключить, чтобы у нашей организации не было проблем.
Второй вопрос: можем ли мы сдавать в аренду тренажерный зал для проведения индивидуальных тренировок физ. лицу, в то время как в этом же зале занимаются наши клиенты.
Деньги за тренировки собирает сам тренер. Физ. лицо нам оплачивает фиксированную сумму один раз в месяц через кассу. Какой договор мы можем заключить, чтобы у нашей организации не было проблем.
Оформлять этих людей нет смысла.
2. Если мои вопросы решаемы, то прошу озвучить стоимость данного даговора.
Никита, здравствуйте, в обоих случая, Вы вправе заключить с данными лицами договора аренды помещения и оборудования, согласно гл. 34 и ст. 421 ГК РФ, вопросы их взаимодействия с клиентами и в том числе порядок и форма взимания денег Вас как арендодателей не должна касаться, это уже его проблемы как это все оформить и перед налоговой отчитываться, но нужно эти моменты конечно в договоре отразить, и да вопрос более чем решаем.
Первый вопрос: можем ли мы сдавать за наличные деньги зал единоборств в аренду, зал арендует физ. лицо и проводит занятия с детьми и взрослыми на возмездной основе, собирая деньги у родителей перед тренировкой. Какой договор мы можем заключить, чтобы у нашей организации не было проблем.
Здравствуйте. На самом деле, Вы можете заключить договор почасовой аренды зала с этим гражданином, а все вопросы, связанные с его деятельностью Вас касаться не будут совсем.
Но следует учесть, что если данный гражданин тренирует граждан за плату, значит он занимается предпринимательской деятельностью. Если Вы как-то с ним связаны, то учтите, что при отсутствии регистрации он очень быстро может попасть под административную как минимум ответственность за занятие предпринимательской деятельностью без регистрации. А отсюда уже и неуплата налогов, отсутствие кассового аппарата или БСО и прочие проблемы.
Кроме того, в соответствии с
Федеральный закон от 04.12.2007 N 329-ФЗ (ред. от 26.07.2017) «О физической культуре и спорте в Российской Федерации»
тренер должен иметь спортивное профильное образование
24) тренер — физическое лицо, имеющее соответствующее среднее профессиональное образование или высшее образование и осуществляющее проведение со спортсменами тренировочных мероприятий, а также осуществляющее руководство их состязательной деятельностью для достижения спортивных результатов;
То есть данное лицо должно обладать дипломом о профильном профессиональном образовании.
Второй вопрос: можем ли мы сдавать в аренду тренажерный зал для проведения индивидуальных тренировок физ. лицу, в то время как в этом же зале занимаются наши клиенты.
Не совсем понятно как Вы можете сдавать в аренду зал физлицу, если фактически им пользуются иные лица. Ведь аренда это передача объекта во владение и пользование.
Однако если отбросить подобные формальности (например, если это физлицо Ваш человек) и посчитать, что физлицо не протестует против этого, то в принципе это возможно, но все естественно зависит от того, как к этому отнесется арендатор.
2. Если мои вопросы решаемы, то прошу озвучить стоимость данного даговора.
Стоимость подготовки документов обсуждается в чате с конкретным выбранным юристом.
Первый вопрос: можем ли мы сдавать за наличные деньги зал единоборств в аренду, зал арендует физ. лицо и проводит занятия с детьми и взрослыми на возмездной основе, собирая деньги у родителей перед тренировкой. Какой договор мы можем заключить, чтобы у нашей организации не было проблем.
Как уже было озвучено коллегами, да, можете. Если деньги принимаете в кассу наличкой то должны выдавать квитанцию человеку (физ.лицу).
Договор аренды зала вполне подойдет.
Как уже было сказано выше, Вам необходимо понимать, что если это обычный человек не ИП, то ему необходимо будет платить налог 13% НДФЛ. В противном случае у него возникнут проблемы с Налоговой.
Второй вопрос: можем ли мы сдавать в аренду тренажерный зал для проведения индивидуальных тренировок физ. лицу, в то время как в этом же зале занимаются наши клиенты.
Да, если это устраивает физ.лицо, что в зале одновременно занимаются другие люди.
Физ. лицо нам оплачивает фиксированную сумму один раз в месяц через кассу. Какой договор мы можем заключить, чтобы у нашей организации не было проблем.
Если мои вопросы решаемы, то прошу озвучить стоимость данного даговора.
Если у Вас остались вопросы Вы можете обратиться ко мне в чат за консультацией или составлением документа по вашему вопросу.
С уважением, Виктория Суворова.
Оформлять этих людей нет смысла.
Исходя из Вашей ситуации согласна что лучше сдавать им помещение в аренду. Через договора гражданско-правового характера.
Здравствуйте Никита.К сказанному уважаемыми коллегами дополню( администрация попросила ответить)
Какой договор мы можем заключить, чтобы у нашей организации не было проблем.
1. он может заниматся незаконным предпринимательством, до первой проверки, и Ваше репутация тоже пострадает.
2.Если у Вас нет лицензии Могут к Вам придираться, что Вы осуществляете у себя физкультурную деятельность без лицензии (договор аренды может не помочь если человек без ИП и еще не сможете контролировать платить ли тренер налог 13%)
Так как нужна лицензия для такого вида деятельности (исключение ИП который непосредственно сам будет заниматься этим)в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2012 N 273-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об образовании в Российской Федерации»Статья 84
2. В области физической культуры и спорта реализуются следующие образовательные программы:
…
2) профессиональные образовательные программы в области физической культуры и спорта;
3) дополнительные общеобразовательные программы в области физической культуры и спорта
2. Соискателями лицензии на осуществление образовательной деятельности являются образовательные организации, организации, осуществляющие обучение, а также индивидуальные предприниматели,за исключением индивидуальных предпринимателей, осуществляющих образовательную деятельность непосредственно.
Самым лучшим вариантом будет если У Вас имеется лицензия, ВАМ просто нужно заключить агентский договор с тренером как с физическим лицом(и не нужно чтобы он был ИП).В этом случае Вы как налоговый агент должны удержать налог с тренера и перечислить его в бюджет
2. Если мои вопросы решаемы, то прошу озвучить стоимость данного даговора.
От вывески до сантехники: как учесть всё, заключая договор аренды для фитнес-клуба
Продолжаем наш путь к открытию фитнес-студии вместе с Георгием Чумановым. Мы уже рассказывали, как выбрать локацию и создать бизнес-план для фитнес-студии. В этот раз мы узнаем, как искать помещение, что нужно учитывать, заключая договор аренды, и как себя вести, если возникают конфликты с арендодателем.
Здорово, если у вас уже есть собственное помещение, в котором вы можете открыть свою студию. Если же нет, скорее всего вы не рассматриваете покупку, а предпочтете более быстрый и недорогой вариант начать бизнес — аренду. Здесь не всё так просто, есть свои тонкости.
Арендуя помещение, вы становитесь частично зависимым от собственника. Например, можете вложить немало денег и сил в ремонт, а потом просто лишиться своего места. Чтобы свести к минимуму неприятные сюрпризы, не пожалейте времени на поиск адекватного арендодателя и грамотное составление договора.
Шаг 1. Ищем помещение
Еще до начала поиска подробно проработайте техзадание к помещению. Фитнес-клубы в России существуют давно, но формат студии относительно новый. В то время как, например, в Нью-Йорке люди привыкли к тому, что модная студия может быть в подвале жилого дома, в России, особенно в регионах, люди считают, что в подвале может быть разве что качалка для пацанов «с района».
Поэтому у нас важно найти место, в которое людям захочется зайти с улицы, которое будет сразу воспринято как модное и комфортное.
Давайте подробнее пройдемся по составляющим такого места.
Минимальная площадь. Рассчитайте, какого размера должно быть помещение, в котором комфортно смогут разместиться все гости и тренеры. Не забудьте про групповые занятия, если они планируются.
Этаж. Самый очевидный вариант — первый, но возможно под ваши задачи больше подойдет цокольный этаж, подвал, а может даже место прямо под крышей.
Звукоизоляция. Необходима, если помещение располагается в жилом доме, особенно если тренировки проводятся под музыку.
Фитнес-студия ZAMUTE
Высота потолков. Важна для ряда тренировок, например, для занятий на подвесных лентах.
Удобства. Где будут размещаться санузел и душ и достаточно ли их будет для гостей?
Парковка. Смогут ли ваши клиенты пользоваться парковой БЦ, если разместить в нем? А если студия круглосуточная? Есть ли бесплатные варианты парковки или возможна только платная?
Кажется, что нашли что-то подходящее? Не спешите заключать договор аренды.
Проведите в помещении так много времени, как сможете. Зайдите сюда в разное время суток — не исключено, что вечером у входа в помещение собираются компании любителей выпить или наоборот, рядом живут бдительные граждане, которые устраивает допрос каждому проходящему мимо. Протестируйте помещение на звуковую нагрузку и нагрузку спортивным инвентарем.
Мы буквально делали проверку боем на некоторых потенциальных площадках — прыгали и бегали в этих залах и наблюдали, как это отражается на соседних арендаторах. Так мы старались понять, не будем мы мешать кому-то.
Анна Малых, основатель сети женских клубов «Летай» (Екатеринбург):
«Только после заезда в помещение мы поняли, что его окна — прямо около места для курения. А это значит, что как только мы решали открыть открыть окна для проветривания, в помещение шел запах дыма. Это срабатывало даже при включении кондиционера.
А прямо перед зданием — самая оживленная улица города, и кто бы могу подумать, что здесь регулярно горит торф! Периодически его заливают, но при этом он всё равно дымит неприятным запахом, проникающим в помещение».
Определитесь заранее и с суммой, которую вы готовы отдавать ежемесячно, как минимум на два года вперед. Договоритесь с арендодателем не повышать сумму в течение этого периода. В качества аргументации расскажите о важности долгосрочнх отношений. Фитнес-бизнесу нужно время, чтобы встать на ноги, но при это обычно долгосрочные проекты, которые не планируется закрывать через полгода. К счастью, опытные арендодатели обычно уже понимают это.
Структура и образец договора аренды помещения для фитнеса
Для аренды помещения под фитнес-клуб можно воспользоваться стандартными формами договора. Вне зависимости от того, какой образец вы выберете, в нем должны быть прописаны следующие пункты:
1. Предмет договора
В этом разделе указывается, кто и с какими целями сдает помещение в аренду. Также важно упомянуть документ, которым будет руководствоваться лицо, оказывающее услуги. Например:
«Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду тренажерный зал для оказания физкультурно-оздоровительных услуг Потребителям, согласно техническому заданию и являющимся его неотъемлемой частью».
2. Права и обязанности сторон
Здесь прописываются права и обязанности того, кто сдает помещение, и того, кто его арендует. Этому пункту нужно уделить особое внимание — именно на него вы будете ссылаться при возникновении споров. Например, когда помещению клуба потребуется ремонт, а собственник откажется его проводить. Если этот момент не упомянут в договоре, вам придется оплачивать услуги ремонтной бригады из своего кармана. Более подробный список прав и обязанностей каждой из сторон можно прочитать в прикрепленном шаблоне договора аренды нежилого помещения.
3. Стоимость оказания услуг и порядок оплаты
Здесь прописывается размер арендного взноса, а также форма и сроки оплаты. Если вы снимайте помещение вместе с мебелью или другим материальным имуществом, обязательно укажите это в договоре. Например:
«Арендная плата за Помещение вместе с имуществом на весь период срока аренды составляет 150 000 рублей 00 копеек с учётом НДС».
Также важно прописать, из чего именно состоит арендная плата. Затраты на ремонт помещения, расходы на обслуживание оборудования, оплата пошлин и налогов — цена договора должна включать в себя общую стоимость всех оказываемых услуг. Кроме этого, необходимо определить, как будут осуществляться расчеты по договору: путем перечисления денежных средств на счет арендодателя или передачи нужной суммы лично в руки. Не забудьте прописать сроки оплаты.
4. Ответственность сторон
Этот раздел посвящен детальному разбору обязательств обеих сторон в случае нарушения правил договора. Как правило, все они касаются уплаты штрафов и пеней. Важный пункт — общая сумма неустойки не должна превышать цену договора. Случаи, при которых арендодатель или арендатор освобождаются от уплаты штрафов и пеней, прописываются в отдельном разделе.
Шаг 2. Составляем договор аренды
Договор аренды — важнейший документ, который вы должны изучить перед подписанием вдоль и поперёк. Есть некоторые стандартные формы таких договоров, и именно такой мы и использовали, благо у нас были доверительные отношения с собственником. Но в любом случае стоит проверить всё от и до, внимательно подойдя к составлению этого документа.
Прежде всего, убедитесь, что действительно имеет дело с собственником помещения или человеком, который имеет право им распоряжаться. Запросите свидетельство о собственности, проверьте информацию о собственнике по кадастровым номерам. К сожалению, мошенничество с недвижимостью довольно популярно и вернуть деньги, если что-то пойдет не так, будет очень сложно.
В договоре пропишите цели использования помещения. Ни для кого не должно стать сюрпризом, что потом в этом помещении будут танцевать, прыгать или боксировать.
Егор Родионов, директор и совладелец школы музыки MuzTime:
«Еще при первом звонке я говорил будущему арендодателю, что открываю школу музыки, в которой будут играть на барабанах. Его это не испугало, мы посмотрели помещение, ещё раз уточнили, что будут звуки и вибрация от барабанов, и снова получили ответ, что всё в порядке. А теперь нам сообщают, что мы мешаем соседям и нам необходимо что-то с этим что-то делать».
Школы музыки MuzTime
Составьте максимально подробный акт приема-передачи помещения. Не стесняйтесь указывать на дефекты и фотографировать их, тем более, что даже собственник может сам чего-то не замечать. Если заметили неисправности — отмечайте и вносите в акт приема-передачи или договаривайтесь об их устранении до его составления, иначе ответственными окажетесь именно вы. После окончания срока аренды собственник не имеет права принять помещения с дефектами, не указанными в документах, а значит, исправлять их придется вам. Если вы сомневаетесь в том, что ваша экспертиза позволяет произвести грамотную оценку помещения, наймите специалиста по эксплуатации.
Используйте чек-лист для оценки помещения:
Проговорите условия размещения вывески. Учтите, что вы имеете право установить вывеску, но не рекламу. Вывеска не содержит рекламных слоганов и не рассказывает о том, какие вы классные, она просто позволяет найти вас с улицы.
Анна Малых, основатель сети женских клубов «Летай» (Екатеринбург):
«У нас были проблемы с арендаторами, связанные с размещением вывески. Когда мы заезжали, нам предложили особое место на крыше с площадкой для размещения баннера на целых 18 метров. Мы выбрали качественные материалы, заказали и установили вывеску. А через месяц оказалось, что администрация города не разрешила устанавливать рекламные конструкции на крыше этого здания. Наш баннер просто сняли, причем собственник не предупредил нас об этом, хотя сам получал официальное письмо. Никакой компенсации за производство и установку баннера мы таки не получили».
Заранее продумайте, какой ремонт вы планируете сделать и согласуйте условия производимых изменений. Все изменения являются неотделимыми, а значит, собственник не будет компенсировать ваши расходы на ремонт. При этом скорее всего он понимает, что ремонт только улучшит его помещение, а значит, есть вероятность договориться о временном снижении арендной ставки или о каникулах на время подготовки к открытию.
Обратите внимание, все изменения должны быть не только согласованы с арендодателем, но и соответствовать требованиям надзорных органов! Иначе вас могут ждать штрафы.
Обсудите и зафиксируйте, кто оплачивает коммунальные платежи и делает косметический ремонт. Любое помещение в процессе эксплуатации требует поддерживающего ремонта. Иногда что-то ломается, а иногда необходимо вносить изменения в соответствии с требованиями пожарной безопасности и санитарными нормами, и все эти изменения — на стороне арендатора.
Обозначьте условия субаренды. Если вы планируете пересдать помещение другой студии, обязательно оговорите с собственником, имеете ли вы на это право. Но это не обязательно, если речь идет о мелкой субаренде — например, тренер на сутки арендует у вас зал, чтобы провести свои личные занятия.
Внесите пункт о форс-мажоре, если его нет. Форс-мажор — это чрезвычайные и неотвратимые обстоятельства, которые не зависят от воли сторон и объективно делают невозможным исполнение обязательств по договору. То есть, если помещение внезапно разрушит наводнение (это пример), вы будете освобождены от штрафов за неуплату аренды. Важный момент: от штрафов, а не от самого обязательства выплачивать аренду.
Как показала пандемия, нужно очень внимательно подойти к обсуждению действий в кризис. Мы договорились с собственником о планах на тот случай, если клубы снова закроют. Сделали это устно, так как у нас арендодатель, нацеленный на долгосрочные отношения, и мы точно знаем, что ему выгоднее договориться с нами, а не обманывать.
Если же вы еще не выстроили подобные отношения с арендодателем, лучше прописать в договоре соответствующий пункт, он может звучать так: «В случае приостановки деятельности по закону, арендатор не выплачивает арендную ставку или ему оформляются каникулы».
Карина Шаповалова, основатель студии растяжки Lova (г. Пермь):
«Как оказалось, не все ситуации, которые мы не можем контролировать, формально являются форс-мажором. Например, сейчас все боятся оформлять абонементы из-за страха, что будет новая волна. Это сильно усложняет выплату аренды, и арендодатель не хочет идти на уступки — он хочет получать ту же сумму, что и до пандемии.
Студия растяжки Lova (г. Пермь)
Во время локдауна он предоставлял скидку, но осенью и дальше отказался это делать, сказав, что им это невыгодно. На условия аренды мы согласились,чтобы не подводить клиентов, купивших абонементы, но дальнейшие риски теперь на нас».
Пропишите в договоре все нюансы, которые вам важны. Да, вы потратите время, но зато обеспечите себе больше спокойствия на весь срок аренды. Не стоит полностью полагаться на устные договоренности, особенно если вы имеет дело с этим собственником первый раз.
Пригласите юриста для заключении договора, особенно если планируете разместиться в бизнес-центре или в торговом центре. При аренде в этих местах часто возникает огромное количество нюансов, которые знакомы только специалистам. 20-30 тысяч на консультации компетентного юриста могут сберечь вам в разы больше — если речь идет об аренде в популярном московском БЦ, ставки доходят до нескольких сотен тысяч рублей за месяц.
Шаг 3. Правильно решаем конфликты
Возможно, их не будет, но вы должны знать, как себя вести в конфликтных ситуациях. Главный инструмент разрешения споров — ваш договор аренды. Именно поэтому так важно предусмотреть и прописать в договоре все риски и проблемы, которые могут возникнуть. Что же делать, если разногласия с арендодателем всё-таки возникли?
Выбирайте путь сотрудничества
Не стоит пытаться манипулировать арендодателем и угрожать, что если он не выполнит ваши требования, вы развернетесь и уйдёте, это только усугубляет ситуацию. Ваши взаимоотношения с собственником помещения — это выгодное обеим сторонам партнерство, и нужно постараться сохранить его таким.
«Мы располагаемся внутри торгового центра. В целом все отлично, но есть нюанс, который мы не предусмотрели: рядом очень много ресторанов и к нам регулярно проникают самые разнообразные запахи. Мы периодически ведем переговоры с арендодателем, пытаясь найти выход, эта не та проблема, которую легко взять и решить».
Студия GetBett
Не просто предъявляйте претензии, но и сами ищите пути решения проблемы
Вне зависимости от причин проблемы, ваш бизнес — всегда только ваш, и приходится брать на себя борьбу с трудностями.
Наша студия открылась на месте фитнес-студии, которая не смогла пережить кризис и закрылась, причем неожиданно как для собственных сотрудников, так и для клиентов. Стоило ожидать, что клиенты, которые купили абонементы, но не смогли их использовать, будут этим крайне недовольны и станут приходить на место бывшей студии решать свою проблему.
Обсудив ситуацию с арендодателем, мы разработали такое решение:
При заключении договора составили акт приема-передачи помещения, в котором указали все, что передается нам: как само помещение, так и то, что в нём находится.
Обозначили две группы, с которыми могли возникнуть проблемы, — сотрудники закрывшейся студии и ее клиенты. Для коммуникации с обеими группами разработали план действия.
Когда бывшие сотрудники решали забрать то, что якобы принадлежало им, мы ссылались на акт приема-передачи помещения, в котором было перечислено всё, что перешло в нашу собственность.
Когда приходили клиенты бывшей студии, мы объясняли им, что наша студия — это другое место с новыми владельцами, иной миссией и подходом к ведению дел. И что мы с радостью увидим их в качестве наших клиентов, со скидкой на посещение и приятным приветственным комплиментом.
Всем нашим сотрудникам мы объяснили, что наша студия действует исключительно в рамках закона и ничего не нарушает.
И только если ничего не помогает — уходите
Если решение найти невозможно, вероятно, будет правильнее уйти. Иногда случаются и такие ситуации, когда арендодатель не идет на сотрудничество и компромиссы, а критичная проблема так и остается неразрешенной. Ничего не поделать, а такой ситуации будет логичнее вложить силы, время и деньги в открытие нового места, а не в войну с собственником.
Егор Родионов, директор и совладелец школы музыки MuzTime:
«Мой опыт аренды для антикафе законился переездом в другое место. Проблем с арендодателем не было, но жильцы не понимали, что это за формат заведения, и были настроены против. Помещение было на первом этаже жилого дома и, хотя мы не мешали ни шумом, ни чем либо ещё, жильцы практически объявили войну, дошло даже до того, что машину одного из наших гостей поцарапали и облили кислотой или чем-то похожим. Выхода не было — и мы перебрались в новое место».
Уже открыли фитнес-студию или клуб?Оптимизируйте свои бизнес-процессы вместе с 1С:Фитнес клуб, чтобы расти быстрее!