Кто такой агент по факту
Кто такой агент по факту
Авторизуйтесь, чтобы воспользоваться функцией:
В настоящее время в столице зарегистрировано около 90 агентств недвижимости. Часть из них занимается только куплей-продажей объектов недвижимости. Около 65−70% от общего количества агентств, предоставляют услуги по аренде недвижимости. Существует два распространенных способа работы агентств по подбору вариантов на аренду жилья: оплата по факту заселения и предоплата. Так в чем же принципиальное отличие этих двух вариантов?
Рассмотрим вариант работы агентства по предоплате.
Процедура работы с потенциальным арендатором происходит следующим образом: соискатель жилья в аренду приезжает в агентство, подписывает договор, согласно которому ему будет предоставляться информация об адресах и контактных телефонах собственников жилья, предоставляющих квартиру в аренду, наиболее подходящих вариантов по заявке соискателя. Сразу после подписания договора на услуги, будущий арендатор оплачивает установленную в прейскуранте сумму денежных средств в кассу агентства. Будучи уверенным, что половина дела уже сделана, будущий счастливый арендатор отправляется по адресу временного проживания. И что происходит дальше? Телефон молчит. Никто и ничего не предлагает. Либо, в указанное в договоре время, клиент агентства Х набирает заветный номер, указанный в договоре, получает список телефонов, но, с сожалением, узнает, что на самом деле смотреть ехать ему нечего, так как по номерам продиктованных телефонов либо квартира не сдается и никогда не сдавалась, либо уже сдана. Таким образом, проходит день за днем, а подходящего варианта, так и не находится. И деньги были попросту выброшены на ветер.
Вариант работы агентства по факту заселения.
Для начала работы с агентством по факту заселения достаточно позвонить по контактным телефонам агентства и оставить заявку, указав критерии поиска жилья и Ваши контактные телефоны. Эта услуга бесплатна. Поэтому у Вас автоматически появляется возможность работать ни с одним, а с двумя-тремя агентствами, что значительно увеличивает Ваши шансы в поиске оптимального варианта. Далее, при появлении варианта, который соответствует Вашим критериям, с вами связывается агент по операциям с недвижимостью, уточняет подробности по предлагаемому варианту и согласовывает время просмотра квартиры. Далее, Вы в сопровождении агента по операциям с недвижимостью, выезжаете на объект. Агент, сопровождающий Вас, имеет опыт работы в сфере недвижимости, и сможет подсказать, соответствует данный вариант указанной стоимости или нет, а так же поможет разобраться с моментом заключения договоров и написанием расписки, в случае выплаты залога. И только в случае Вашего выбора конкретного объекта, Вы подписываете договор и уплачиваете вознаграждение агентству.
Так что, оба варианта работы агентств, в данном разъяснении, достаточно прозрачны. И выбор очевиден. Как никогда, актуальна знакомая с детства фраза: «Скупой платит дважды».
Кто платит комиссию риэлтору при продаже квартиры
Риэлтор помогает собственнику продать, а покупателю — найти недвижимость. Кому больше нужен агент, как понять, кто должен оплатить его услуги? Разбираемся вместе с JCat.Недвижимость.
Казалось бы, ответ на этот вопрос очевиден: кто обращается в агентство и заказывает услуги риэлтора, тот и должен заплатить специалисту его комиссионные. Но на практике это не всегда настолько явно, и в момент оплаты каждый из участников сделки считает, что он платить не должен.
Предупредить такую ситуацию изначально можно с помощью договора — документа, в котором указывают все особенности и сроки оплаты. Такое соглашение гарантирует риэлтору положенное вознаграждение за его работу и предупреждает споры между сторонами.
Иногда в момент подписания договора купли-продажи оказывается, что участники сделки изначально не рассчитывали на дополнительные расходы, поэтому оплачивать 2–6% от суммы недвижимости не намерены.
Давайте разберемся, как не попасть в неприятную ситуацию и заранее определить, кто должен оплачивать работу агента.
Варианты сотрудничества с риэлтором
Для начала разберем, какие варианты работы риэлтора у клиентов в принципе могут быть:
На самом деле, услуги агента одинаково нужны каждой из сторон: у продавца и покупателя разные цели, но оба участника хотят заключить договор купли-продажи на выгодных условиях.
Зачем риэлтор нужен покупателю?
Несмотря на распространенное мнение о том, что риэлтор нужен преимущественно продавцу, часто в роли заказчика услуг агента выступает покупатель недвижимости.
Кто платит риэлтору при продаже квартиры? Логичный ответ — покупатель, но только в случае, если он лично обратился к агенту, и они заключили договор.
В последнее время есть тенденция отказа покупателей от риэлторских услуг. Причин этому две:
Обращаться к риэлтору или нет — это личный выбор каждого человека. Но в случае, если принято решение довериться специалисту, важно не забыть составить договор. Он будет гарантией качества услуг агента и поможет подстраховать себя на случай срыва сделки.
Зачем риэлтор нужен продавцу?
Собственники квартир и домов чаще обращаются за помощью при продаже: это связано с большим предложением на рынке. Чтобы объявление продавца не затерялось среди аналогичных вариантов, его нужно грамотно подать — этим и занимаются риэлторы.
Также агент способствует подписанию договора и передает его на госрегистрацию.
Кто платит риэлтору при продаже квартиры? В случае обращения продавца к специалисту платит заказчик услуги. Агент и продавец договариваются о вознаграждении заранее: подробности о размере ставки, фиксированной оплате или комиссионных процентах и сроках должны быть указаны в договоре.
Какую ответственность несет риэлтор?
Все обязательства агента по недвижимости должны быть прописаны в договоре, иначе требовать их выполнения заказчик не сможет.
Риэлтор отвечает только за свою часть работы, при этом не несет ответственности за срыв сделки по вине покупателя или продавца.
Когда следует платить риэлтору?
Все подробности об оплате услуг агента по недвижимости должны быть указаны в договоре.
Есть несколько вариантов времени оплаты услуг риэлтора:
Надежнее всего заранее договориться об оплате в момент полного завершения дела. Если риэлтор работает со стороны продавца, лучше, чтобы он получил вознаграждение после расчета покупателя. В случае, если агент представляет интересы покупателя, завершенной сделка считается после официальной передачи права собственности — получения документов из Росреестра.
Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?
Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:
Скрытая оплата
Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.
Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.
Возможны такие варианты развития событий:
Договор «на берегу»
Чтобы избежать любых конфликтов и недопониманий, важно как можно подробнее составить договор с агентом. В пункте об оплате услуг важно указать стоимость работы, момент расчета, а также все условия оплаты залога или аванса и его «судьбу» в случае досрочного разрыва договора или срыва сделки.
Риэлтор со своей стороны должен сопровождать клиента на всех этапах заключения договора купли-продажи и проконтролировать передачу права собственности на недвижимость. При правильной организации сотрудничества с агентом специалист хорошо выполняет свою работу, а заказчику не жалко расставаться с деньгами на оплату его услуг.
Несуществующие квартиры и «танцующие» тарифы на услуги. Выводим на чистую воду агентов по аренде жилья
Рынок аренды жилья в Минске — удивительная сфера, которая, несмотря на то, что давно урегулирована законом, умеет всячески обходить его, упорно живя по своим правилам. В начале 2010-х годов агенты имели право диктовать свои условия, потому как найти съемное жилье без их помощи было крайне сложно. Времена менялись, хозяева и квартиранты становились подкованными в арендных вопросах, необходимость в агентах снижалась. Казалось бы, теперь посредники должны были доказать, что умеют работать добросовестно и им можно доверять. Но так не произошло. Старинные методы не совсем честного поиска клиентов не забыты. Что нужно знать о них сегодня, чтобы не быть обманутым?
Больше всего негатива вынуждены получать агентства, работающие по предоплате. Еще в 2013 году их деятельность намеревались запретить, но фактического запрета до сих пор не введено. После первых весточек о том, что предоплата станет невозможной, многие агентства закрылись, перепрофилировались. Большинство риелторских организаций сегодня оказывают услуги только по факту заселения. Но и предоплата не забыта: хотя поразительно дешевых и предсказуемо обманчивых объявлений стало меньше, но они все еще есть. Распознать их довольно просто: наличие всего одной (причем весьма сомнительного качества) фотографии квартиры и низкая цена.
— Квартира свободна, сдается как по предоплате, так и по факту заселения. Если заключите договор по предоплате сегодня, то можно ехать и смотреть.
— Хочу снять по факту заселения.
— В таком случае агент вам завтра позвонит.
На следующий день так никто и не позвонил, поэтому опять обращаемся к девушке и получаем информацию, которая уже была озвучена.
— Если заключите договор по предоплате сегодня, то можно ехать смотреть.
— Но я хочу снять по факту заселения, и то же самое вы говорили мне вчера…
— Девушка, агент по факту занят и сможет показать квартиру только завтра.
Конечно, звонка не поступило ни завтра, ни послезавтра. Тот же, кто решит заключить договор, вряд ли сможет посмотреть квартиру, потому что ее попросту не существует.
Агенты, платно предоставляющие клиентам адреса, — головная боль сотрудников Министерства юстиции, контролирующих риелторскую деятельность. О жалобах, поступающих по поводу услуг по предоплате, Onliner.by рассказал начальник управления адвокатуры и лицензирования юридической деятельности Министерства юстиции Николай Михайлович Старовойтов.
— В Минюст обращаются с различными жалобами на агентства недвижимости. Приведу пример. Потребитель обращается в агентство недвижимости для поиска съемного жилья. Там ему предоставляют информацию с адресами. Люди по адресам ходят сами. При этом риелторская компания, перед тем как дать информацию, заключает договор на оказание риелторских услуг по представлению письменной информации о спросе и предложении на объекты недвижимости. Стоимость такой услуги — 5 базовых величин. Получается, что потребитель оплачивает услугу, а потом понимает, что ни один адрес не соответствует действительности. Бывает и так, что собственник говорит, будто жилье уже сдано либо цена отличается от той, которую называл агент. Человек оказывается у разбитого корыта. С такими заявлениями на работу агентов по предоплате обращаются очень часто. Минюст реагирует на них, пытается разобраться.
Возможность запрета работы агентов по предоплате не забыта. В Минюсте придумали, как их приструнить.
— В настоящее время данную проблему мы стараемся решить на законодательном уровне. Минюст предложил внести корректировки в указ президента №15 «О риелторской деятельности в Республике Беларусь». Объясню предложенное нами правило простым языком.
Если человек оплатил услугу по предоставлению письменной информации о наличии арендных квартир, то он должен быть уверен в том, что это принесет результат. Поэтому планируется предусмотреть, что оказание риелторской услуги по представлению письменной информации о спросе и предложении на объекты недвижимости осуществляется только в совокупности с подбором вариантов сделки. Оплата таких риелторских услуг производится потребителем после подписания сторонами акта. Таким образом, услуга должна быть оплачена лишь после того, как человек нашел необходимую квартиру. Если в указ внесут соответствующие корректировки, то фактически услуга по предоплате будет исключена.
Несмотря на то, что тарифы на услуги агентов определены законом, они крутят и вертят ими так, как им заблагорассудится.
Звоним в случайно выбранные компании с вопросом о стоимости услуги и получаем такие ответы: «10 базовых величин, то есть 2,1 млн», «Услуга по факту стоит примерно 50% от стоимости квартиры. Минимальная цена услуги — 2,1 млн. Все зависит от проделанной нами работы», «Пять базовых — по предоплате, десять — по факту заселения», «Услуга стоит 3 млн».
— Тарифы на риелторские услуги утверждены постановлением Совета министров, — объясняет Николай Михайлович. — Тарифы едины и действуют на всей территории Беларуси. Почему стоимость услуг варьируется у разных компаний? Они неправильно интерпретируют законодательный акт. То есть некоторые агентства нарушают действующее законодательство.
О том, сколько стоит работа агента на самом деле, рассказала заместитель директора агентства «Твоя столица» Наталья Раденя:
— Все риелторские организации должны работать по тарифам, установленным постановлением №386 Совета министров Республики Беларусь. Каждая услуга стоит определенное количество базовых величин. Предоставление письменной информации о спросе и предложении объектов недвижимости — 5 базовых величин, осмотр объекта недвижимости — 5 базовых, подбор вариантов сделки — 5 базовых, организация, согласование сделки — 10 базовых, помощь в подготовке документов для сделки — 5 базовых, услуги по оказанию помощи в подготовке (оформлении) документов, связанных с регистрацией недвижимого имущества, — 5 базовых. В среднем услуга агента по факту стоит 10 базовых величин.
Советуем: обращаясь к агенту, внимательно проследите, какие именно услуги он оказал, чтобы не заплатить немалые деньги за то, что вы сделали самостоятельно.
Проблема, когда квартира сдана, но объявление с ней все еще используется агентами, существует давно. И ее решение до сих пор не найдено. Проконтролировать все объявления в интернете невозможно, ведь они пропадают так же быстро, как появляются. Некоторые агентства придумали способ оправдания: под информацией о квартире есть приписка о том, что этот вариант является лишь возможным. В Минюсте объясняют: это способ найти клиента, сообщить ему, что интересующая его квартира уже сдана, и предложить ему другие варианты.
— Минюст мониторит ситуацию в интернете, — уточняет Николай Михайлович. — Вчера был выписан протокол об административном правонарушении руководителю одного из столичных агентств. Компанией было размещено около 500 объявлений о сдаче в аренду квартир, но письменные договоры с собственниками данных объектов недвижимости отсутствовали. Агентства могут размещать рекламу квартир только после заключения договора. Но собственникам это не нужно, они не хотят платить 5 базовых за размещение рекламы.
— Но ведь таких объявлений в интернете полно…
— Мы стараемся следить за ситуацией, но в Минюсте попросту не хватает людского ресурса. Находя явные нарушения, мы приглашаем представителей агентств для беседы либо привлекаем к ответственности за нарушения. Если негативные моменты в работе не исчезают и после этого, то комиссия вправе лишить агентство лицензии.
Агенты сетуют на продавцов, которые сегодня очень грамотные и знают, что квартиру можно легко сдать самостоятельно. Но назойливые агенты навязывают услугу, говорят: давайте поможем, давайте сдадим. Вот и получается, что практически все квартиры агентство сдает без заключения договора с собственником.
Сегодня разрабатывается норма, которая ужесточает требования к рекламе объектов недвижимости и усиливает ответственность распространителей за размещение рекламы без согласования ее содержания с собственником квартиры. Порталы должны будут требовать от агентств сведения о согласии собственника на рекламу объекта недвижимости. При этом в рекламе должны быть указаны не только реквизиты компании, но и номер заключенного с собственником квартиры договора на оказание ему риелторских услуг.
— Как идет борьба с объявлениями о несуществующих квартирах, которые создаются для того, чтобы привлечь клиентов?
— Если такие объявления размещают агентства недвижимости, то они нарушают закон и должны быть привлечены за это к ответственности. Но если автором является не агентство, не наш лицензиат, то мы не имеем права вмешиваться. Для этого есть налоговая, Госконтроль…
Что касается несуществующих квартир. Мы спрашиваем у руководителей: зачем размещать такие объявления? Они отвечают: для того, чтобы привлечь внимание потребителей. Логика такая: если компания размещает много рекламы, значит, она востребована.
— Являются ли нарушением объявления, которые размещает якобы собственник, но на самом деле это делает агент?
— Хочу отметить, что реклама не должна содержать недостоверные сведения или вводить потребителя в заблуждение. Потребитель должен четко понимать, с кем он будет работать. И реклама должна размещаться от имени риелторской организации, с которой у собственника заключен договор на оказание риелторских услуг.
С 2005 года в Минске лишили лицензии 29 агентств недвижимости, в Беларуси — 53. Опыт других редко становится стимулом не повторять их ошибок. Вероятно, только ужесточение закона способно урегулировать методы работы агентов по аренде.
— Внесение в указ корректировок должно упорядочить рынок недвижимости и работу агентств по аренде, — заключает Николай Михайлович. — Надеемся, после их принятия рынок станет более прозрачным и улучшит качество оказания риелторских услуг. Когда поправки будут приняты, сказать сложно: они должны пройти множество согласований.
Личный опыт: снимаем недорогую «однушку» в Минске и проверяем работу агентов
Люди, не первый год скитающиеся по съемным квартирам, знают: большинство из них — как одежда с чужого (и причем не с одного) плеча. Редкий хозяин вовремя переклеивает обои, меняет мебель, ставит новую технику — и так сойдет. Метры, повидавшие десятки квартирантов, продолжают свое дальнее плавание.
По-иному выглядит жилье, которое прежде никогда не сдавалось, но жизненные обстоятельства заставляют собственников войти в этот «бизнес». Квартира на Гурского выглядела именно так, обжито и по-домашнему: новая кухня, современная бытовая техника, аккуратные обои, обустроенная ванная. Но не бывает все гладко. Здесь препятствием стал сам хозяин: мужчина лет 35, который собрался переехать в Украину и искал для своего гнездышка достойных жильцов.
— У меня к вам вопрос: вы действительно сможете платить за квартиру? — спросил он, с недоверием оглядывая девушку 25 лет, небольшого роста, в юбочке. — Мне нужны платежеспособные жильцы.
— Если я ищу квартиру, значит, способна за нее платить.
— Какие-то гендерные предрассудки, — пытаюсь убедить своего собеседника.
— Деньги-то немаленькие. И вообще, желательно молодую семью. Я-то знаю, что одинокие люди водят к себе всяких. Я подумаю и перезвоню через неделю. Мне нужно обдумать все варианты.
Звонка от осмотрительного арендодателя я так и не дождалась. Несколько дней прошли в раздумьях: неужели в наше время есть люди, которые все еще думают, что современные девушки не научились сами себя обеспечивать?
«Снять нужно срочно. Потом цена может подняться»
— Ну, с агентством вы готовы сотрудничать?
— Нет, не готова, а почему вы сразу не сказали, что вы агент?
— Так вышло… Но квартира правда хорошая, дешевая, поэтому снять нужно срочно. Потом цена может подняться.
Решаю, что квартиру, цена которой может подняться, я найду и без вездесущих помощников.
Агентов при поисках квартиры многие боятся как огня. Но агенты — единственный выход, когда времени на лишние звонки нет, такая волшебная палочка. В теории они будут стараться помочь изо всех сил, ведь от этого зависит их заработок. Но агенты стараться не хотят. Оставив заявки в самых крупных минских агентствах, за две недели я не дождалась ни одного звонка с хоть каким-нибудь подходящим предложением.
«Вы красивая, и имя у вас красивое. Может, мне на вас жениться?»
«Почему люди так не любят агентов по недвижимости?» — удивляются агенты и при этом сами же вносят свой вклад в создание сомнительной репутации. При всей серьезности такого дела, как поиск жилья, многие относятся к своей работе несерьезно, позволяя себе и заработать, и повеселиться, не отходя от кассы. Звоню по объявлению, не помеченному как агентское.
— Да, квартира сдается, приезжайте завтра смотрите. Сдает собственник.
Завтра тот же номер оказывался то занят, то недоступен. После нескольких попыток связаться с собственником он все же поднял трубку и как ни в чем не бывало ответил:
— Квартира уже сдана. Просто девушке очень нужно было переехать. Но вы не переживайте, найдем вам что-нибудь другое.
— Так вы агент? Почему же сразу не сказали?
— Да, агент. Такой вот маркетинговый ход. Давайте найду вас во «ВКонтакте», буду скидывать объявления. Ой, а вы красивая, и имя у вас красивое. Может, мне на вас жениться?
— Для начала найдите квартиру, — отвечаю я и решаю больше с такими специалистами не связываться.
«С агентами надо уметь работать. Ему нужно увидеть твою заинтересованность»
За несколько дней не было предложено ни одной хорошей квартиры, не частично, а полностью соответствующей запросам. «Почему?», — спрашиваю у знакомого начальника отдела аренды одного из столичных агентств недвижимости.
— С агентами надо уметь работать, — отвечает специалист. — Нельзя давать им расслабиться. Может, агенту просто нужно на пальцах объяснить, что именно ты ищешь. Ему нужно увидеть твою заинтересованность, чтобы нарыть в базе то, что тебе нужно. Квартира обязательно найдется, но, если будешь отказываться от всего подряд, агенту неинтересно будет с тобой работать. Это не значит, что нужно соглашаться на первый попавшийся вариант. Сперва надо наладить диалог.
К такой тонкой психологии агентов я была не готова, но все же несколько раз в день интересовалась, появилось ли что-то новое. Кое-что появлялось, но это даже близко не подходило к ожиданиям.
— Есть «однушка» на «Розочке». Ламинат, стеклопакеты.
— «Розочку» не предлагать!
Решаю, что посмотреть действительно стоит. Мысли о том, что путь пришлось проделать зря, появились уже при виде дома — типичной повидавшей виды хрущевки. В подъезд заходили с закрытым носом. В квартиру — тоже. Стеклопакеты на окнах действительно стояли, ламинат — только на кухне. На этом нововведения в квартире, из которой еще не выветрился советский дух, закончились.
— Не понравилось? — разочарованно спросил хозяин. — Могу еще предложить квартиры на «Могилевской» и на «Пушкинской».
— Вы сдаете сразу три квартиры? — интересуюсь я.
— Да, подумаешь. Обычное ведь дело.
С агентом, с которым мы так и не наладили диалог, пришлось распрощаться. От другого агентства недвижимости (к слову, одного из самых крупных в Минске) спустя две недели после обращения не поступило ни одного предложения. Хотя о себе несколько раз оно напоминало посредством SMS: «Добрый день! Ваша заявка в работе. Подходящих квартир по вашему запросу нет».
«70% снимающих жилье в Минске живут в условиях, которые хуже, чем ты ищешь»
— Хорошие квартиры люди снимают быстро, даже сейчас. Да и нечасто они появляются. 70% снимающих жилье в Минске живут в условиях, которые хуже, чем ты ищешь, — уверен знакомый начальник отдела аренды.
Столичные агентства хоть и оказывают одинаковые услуги, но вольны выставлять за них плату по своему усмотрению. Звучит абсурдно, но так и есть: в одном агентстве услуга по факту заселения стоит 1 800 000 рублей, во втором — 2 700 000, в третьем — 50% от стоимости квартиры.
— Все по закону, по постановлению Совета министров. Меньше взять не могу, иначе ничего не заработаю, — говорит третий по счету агент, когда долгожданная сделка с собственником найденной квартиры совершена, и показывает договор.
О том, сколько на самом деле стоит работа агента, рассказала заместитель директора агентства «Твоя столица» Наталья Раденя:
— Все риелторские организации должны работать по тарифам, установленным постановлением №386 Совета министров Республики Беларусь. Каждая услуга стоит определенное количество базовых величин. Предоставление письменной информации о спросе и предложении объектов недвижимости — 5 базовых величин, осмотр объекта недвижимости — 5 базовых, подбор вариантов сделки — 5 базовых, организация, согласование сделки — 10 базовых, помощь в подготовке документов для сделки — 5 базовых, услуги по оказанию помощи в подготовке (оформлении) документов, связанных с регистрацией недвижимого имущества, — 5 базовых.
Трудно сказать, почему агентства по-своему интерпретируют плату за услуги. Слышала, что некоторые вовсе берут 50% от стоимости квартиры. Работать нужно четко по установленным тарифам. Как правило, агент осуществляет подбор, показ квартиры и помощь в подготовке документов для заключения договора найма. Нужно понимать, что кто-то уже десять раз заключал договор и ему эта помощь не нужна. В среднем услуга агента по факту стоит 10 базовых величин, то есть 1 800 000 рублей.