Кто такой генеральный подрядчик в строительстве
Обязанности генерального подрядчика в строительстве
При реализации проекта, связанного со строительством, все большую популярность приобретает услуга генподряда, суть которой состоит в том, что специализированная организация с соответствующими кадрами и наличием лицензии берет на себя управление всеми процессами на стройплощадке. Вместе с тем, чтобы не возникало недопонимания между участниками разного уровня, следует четко понимать функции генерального подрядчика.
Содержание статьи
Кто такой генеральный подрядчик и его основные обязанности
Генеральный подрядчик – это специализированная организация или предприятие, которое является главным исполнителем соглашения с заказчиком (подрядного договора) о выполнении определенного перечня строительных работ. Генподрядчик несет ответственность перед заказчиком за их качественное и своевременное исполнение. Принципы взаимодействия между сторонами договора подлежат регулированию Гражданским кодексом РФ.
Чем масштабнее замысел, тем большее количество сторон участвует в его реализации. Схемы управления и координации, а также документация, сложны и запутаны, процессы протекают как параллельно, так и последовательно, сроки ограниченны. В сложившихся условиях, если у инвестора нет высокопрофессиональных управленцев для ведения работ хозяйственным методом, проект может закончиться неудачей и привести к значительным убыткам и потере репутации.
Наиболее оптимальный выход в таком случае – это заключить соглашение с генеральным подрядчиком, который сможет обеспечить своевременную сдачу всего комплекса работ «под ключ» и при этом берет на себя все риски, связанные с этим.
Инвестор избавляется от необходимости тратить время на решение всех многочисленных текущих проблем привлеченных участников, взаимодействует только с одной организацией и, как следствие, имеет возможность экономить средства.
Обязанности генподрядчика заключаются в следующем:
Полный перечень обязанностей генподрядчика зависит от действующей нормативно-правовой базы в государстве, а также от дополнительных условий, прописанных в договоре с заказчиком.
Сферы, в которых генподрядчик выполняет свои функции
В роли генподрядчика может выступать организация, которая имеет соответствующие документы: лицензию на право проведения строительных работ и заключение договора генподряда. Получение последней лицензии довольно дорогостоящее удовольствие и сопряжено с рядом сложностей, поскольку организация-претендент в соответствии с нормативными документами обязана выполнять не менее 5 видов общестроительных работ, к этому же привязана и цена лицензии. Кроме того, в штате такой фирмы обязательно должны быть специалисты с соответствующим образованием и опытом работы.
Если закон или договор не накладывает обязательств на генподрядчика выполнить работы своими силами, то тот может привлекать сторонние организации к строительству. Взаимоотношения между генеральным и субподрядчиком регулируются статьей 706 Гражданского кодекса. Генподрядчик несет перед заказчиком полную ответственность за ненадлежащее исполнение или неисполнение своих обязанностей привлеченными ним организациями, а перед субподрядчиками – за неисполнение заказчиком своих договорных обязательств. При этом впоследствии он имеет право подать к виновной стороне регрессное требование.
Инвестор может заключить соглашение о выполнении некоторых работ с какими-либо другими лицами исключительно при наличии согласия со стороны генерального подрядчика. Однако в таком случае возникают договорные связи «заказчик – стороннее лицо», и вся мера ответственности за действия которого ложится на инвестора.
Генеральный подрядчик берет на себя выполнение целого ряда функций в разных сегментах работ:
Такое деятельное участие генерального подрядчика во всех происходящих процессах позволяет инвестору сосредоточиться на других направлениях деятельности и отвлекать значительное количество персонала на решение многочисленных текущих вопросов, связанных с функционированием строительной площадки.
Основные функции генподрядчика
Практика генподряда наиболее распространена в проектах, связанных с капитальным строительством, модернизацией, реставрацией и реновацией объектов. Это связано с большим количеством и повышенной сложностью различных процессов, требующих профессионального управления.
Функции генподрядчика в строительстве достаточно широки и включают в себя следующие направления:
Помимо вышеуказанных функций, к задачам генерального подрядчика также можно отнести такие:
Кроме того, существует целый перечень услуг, которые оказываются генподрядчиком привлеченным организациям, если они прописаны в договоре:
В некоторых случаях заказчик может заключать с генподрядчиком договор не на полный генеральный подряд, а только на консультационные услуги (планирование, подготовка технического задания, проведение экспертизы, составление рабочего графика) или на управление (подготовка и внедрение проекта без права проведения СМР).
Подводя итого всего сказанного, можно прийти к заключению, что привлечение к реализации масштабной инициативы генерального подрядчика имеет гораздо больше положительных моментов, нежели отрицательных. Поэтому при необходимости проведения строительно-монтажных работ, как частные инвесторы, так и государственные органы в основном используют этот метод организации всех взаимосвязанных процессов.
Функции генподрядчика в строительстве: нормативные документы. Строительный подряд
В зависимости от личных предпочтений собственника, может быть два способа строительства или ремонта здания:
В первом случае собственник строения все функции по возведению или реконструкции здания возлагает на себя. Во втором случае привлекается подрядная организация. При масштабных работах всеми процессами руководит генеральный подрядчик.
Генеральные подрядчики в строительстве
Понятие генеральный подрядчик трактуется как юридическое лицо, которое берет на себя все функции по реализации запланированных строительных работ. Обычно строительство, имеющее определенную специфику, не обходится без генерального подрядчика.
Задачи
Строительный подряд предполагает выполнение генподрядчиком множества задач:
Функции генподрядчика в строительстве
Помимо стратегических задач, генподрядчик обязан выполнять множество функций на отдельно взятом участке работ.
Планирование и проектные работы
Рекомендуется привлечь генерального подрядчика еще на стадии разработки проекта, чтобы он мог, как практический специалист, оценить установленные сроки проведения работ, внести соответствующие корректировки, чтобы в дальнейшем обеспечить точное выполнение всех этапов строительства.
Организация работ
В обязанности генподрядчика в строительстве входит организация хранения полученной от заказчика проектной документации, выдача таких документов субподрядчикам для выполнения конкретного вида работ.
Генподрядчик обязан подыскать субподрядные организации, своевременно обеспечить их фронтом работ и проконтролировать качество выполнения. Исполнитель по договору обязан согласовать с заказчиком субподрядные организации, предварительно проверив их репутацию и согласовав цены.
Подрядчик обязан обеспечить условия на строительной площадке для выполнения всех этапов строительства, принимать в них непосредственное участие.
Вносить соответствующие правки в проектную документацию, без ухудшения эксплуатационных качеств и нарушения государственных норм.
Обеспечивать все условия, чтобы не нарушалась техника безопасности и правила охраны труда.
Финансирование, отчетность и контроль
Генподрядчики в строительстве обязаны составлять отчетность относительно основных видов своей деятельности. При этом нести полную ответственность за внесенную информацию в такую отчетность.
Строго соблюдать сроки, предусмотренные договоров и рабочей документацией. Следить за исправностью всех агрегатов, техники и механизмов, чтобы не допустить простоя строительного объекта и травмирование персонала.
Участвовать в освидетельствовании объектов, которые подлежат консервации, подготавливать всю необходимую документацию для приостановки работ. Если работы возобновляются, то генподрядчик обязан предоставить всю документацию для новой строительной организации или начинать самостоятельно работы.
В случае выявления некачественных работ или дефектов, несоблюдения сроков поставки и проведения работ, генподрядчик выставляет претензии субподрядчикам, поставщикам материалов. Строительный подряд позволяет ему взимать штрафные санкции с субподрядчиков в рамках составленных соглашений.
Проводит промежуточные и окончательные расчеты со всеми субподрядными организациями, с взиманием штрафов, если такие имели место.
Функции генподрядчика в строительстве подразумевают согласования с заказчиком всех расценок и объемов работ, которые будут проводиться субподрядными организациями. Любые изменения в договорных отношениях между подрядчиками должны согласовываться с заказчиком.
Материально-техническое обеспечение
По предварительной договоренности генподрядчик может самостоятельно обеспечивать объект строительства материальными ценностями. В этом случае он обязан контролировать соблюдение сроков поставки продавцами материалов, согласовывать цены с заказчиком, обеспечить строительный объект всем необходимым оборудованием и механизмами, чтобы процесс возведения или ремонта здания не прерывался.
В случае поставки некачественных материалов обязан вернуть их, предъявив претензию поставщику. Генподрядчик несет полную ответственность за обеспечение субподрядных организаций материалами для проведения работ.
Если приобретенные материалы не использованы в полном объеме, то по предварительной договоренности генеральный подрядчик вправе излишки реализовать.
Освоение площадки и соблюдение нормативных актов
В функции генподрядчика в строительстве входит непосредственное участие в выборе площадки для строительства здания. По договору с заказчиком на него могут быть возложены обязанности по оформлению участка и получению всех разрешительных документов. Также согласование с энергетическими службами, в зоне проведения будущих работ, по поставке электрической энергии, воды, вырубке деревьев.
Генеральный подрядчик может заниматься возмещением убытков лицам, которые пострадали вследствие проведения строительных работ, прокладки подземных коммуникаций.
Несет полную ответственность за соблюдение геодезической разбивки, согласно полученной документации. Если договором с заказчиком предусмотрено, то генеральный подрядчик может самостоятельно подбирать геодезическую организацию на условиях субподряда для проведения работ.
Другие функции
Договор с генподрядчиком на строительство может оговаривать условие, что генеральный подрядчик самостоятельно привлекает государственную комиссию к приемке завершенного объекта и самостоятельно вводит его в эксплуатацию. Возможно, что после ввода в эксплуатацию генподрядчик самостоятельно передает возведенный объект, лицам, которые будут его эксплуатировать. Проводит все расчетные операции с такими лицами.
Функции генподрядчика в строительстве, нормативные документы, которыми он будет руководствоваться на протяжении всего действия договора, должны быть четко прописаны в соглашении с заказчиком.
Виды сотрудничества между генеральным подрядчиком и заказчиком
Заказчик и генподрядчик в строительстве могут сотрудничать по двум схемам.
В этом случае генеральный подрядчик выполняет строго определенные задачи, например:
Возможно участие генерального подрядчика лишь на стадии приемки работ.
Заказчик полностью передает все функции генподрядчику в строительстве, от подготовки проектной документации до ввода объекта в эксплуатацию. Поиск субподрядчиков, организация поставок материалов, получение разрешительных документов – все ложится на плечи генерального подрядчика.
Преимущества сотрудничества с генеральным подрядчиком
Для крупных объектов привлечение специальной организации для проведения строительства или ремонта – это лучший выбор. Генеральный подрядчик полностью берет все заботы и ответственность на себя. У строительной организации больше шансов подобрать квалифицированный персонал и субподрядные организации. Заказчику не нужно нанимать собственных сотрудников для организации проектирования и получения всех разрешений на начало строительства, введение в эксплуатацию объекта и подбор субподрядчиков и поставщиков.
Привлекать или нет генподрядчика для строительства жилых домов, решать каждому собственнику земельного участка индивидуально. Но все преимущества, которые имеют крупные организации, привлекая генподрядчика, будет иметь и заказчик строительства частного домовладения.
Недостатки сотрудничества с генеральным подрядчиком
Основной минус – это цена. Организация, занимающаяся профессионально генеральным подрядом, потребует за свой труд немалую сумму. Но также есть риск, что привлеченный субподрядчик генеральным подрядчиком может допустить ошибки в процессе проведения работ, а это повлечет срок срыва сдачи объекта в эксплуатацию.
Тонкости взаимоотношений
Генподрядчик и субподрядчик в строительстве – это неразрывно связанные звенья всего строительства. Всю ответственность за действия субподрядных организаций принимает на себя генеральный подрядчик. Если возникают спорные вопросы, то их решает только генеральный подрядчик.
В свою очередь заказчик вправе нанять несколько подрядчиков, к примеру, на конкретный участок работ. В этом случае такие договора не расцениваются как генеральный подряд.
Если договором между генеральным подрядчиком и субподрядчиком не оговорено ограничений, то последний вправе самостоятельно привлекать к работам другие подрядные организации, а не проводить все работы самостоятельно.
Услуга по генеральному подряду становится все популярнее за счет своей мобильности и гибкости во взаимоотношениях между сторонами. Для заказчика – это возможность привлечь к работам самых лучших специалистов, возводить объект строительства по самым современным технологиям и использовать самые новейшие разработки.
Генеральный подрядчик в строительстве
Генеральный подрядчик
Генеральный подрядчик в строительстве — это организация, которая контролирует процесс строительных работ с начала разработки проекта и вплоть до сдачи готового объекта заказчику. Подрядчик рационально планирует все мероприятия, которые предстоит осуществить при возведении объекта, и следит за их своевременным, качественным и соответствующим закону исполнением. Успешность реализации проекта инвестиционно-строительного характера напрямую зависит от генподрядчика, причем на всех этапах.
В обязанности данной организации входит в том числе:
Заказчик объекта на свое усмотрение выбирает компанию, которая имеет право на осуществление всех необходимых функций, и заключает с ней договор генподряда. Единственная сфера, которая при этом останется вне компетенций подрядчика, — это непосредственно ведение хозяйственной деятельности объекта. Проявлять максимальную ответственность при выборе подрядчика следует в том числе и потому, что именно через эту организацию будут проходить все финансовые потоки, имеющие отношение к строительству.
Субподряды и сеть профессиональных контактов
Заключая договор, генеральный подрядчик вовсе не обязуется выполнять все необходимые работы своими собственными силами. Он имеет право нанимать на свое усмотрение субподрядчиков, которым препоручит отдельные задачи в соответствии с их компетенциями и специализацией. С каждым субподрядчиком будет заключен свой отдельный договор. Заказчику объекта не потребуется вмешиваться в процесс — по сути, он может даже не знать о найме субподрядчиков. Главное, что требуется от заказчика, — это своевременно и в полном объеме снабжать генерального подрядчика финансовыми средствами.
Возможен и такой вариант, что заказчик выразит желание подбирать субподрядчиков самостоятельно. Это происходит в основном по двум причинам. Во-первых, клиент может не до конца доверять выбранному генподрядчику и подозревать его в коррумпированности. Это в корне неверный подход, на который можно дать однозначный ответ: если вы имеете основания не до конца доверять избранной организации, просто выберите другую компанию. Строительно-инвестиционная сфера — явно не та область, где допустимо принимать решения в условиях дефицита доверия.
Во-вторых, заказчик может обладать контактами с неким субподрядчиком, с которым у него имеется опыт плодотворного взаимодействия в прошлом и который успел отлично зарекомендовать себя в его глазах. В таком случае следует учитывать объективные мнения обеих сторон: и заказчика касательно того, почему он хотел бы предложить именно этого субподрядчика, и генподрядчика насчет того, как он оценивает возможности предлагаемого кандидата и насколько органично этот кандидат сможет интегрироваться в общий процесс.
Более того, опытный генподрядчик также имеет налаженные контакты с производителями строительных материалов, инструментов и техники. Это минимизирует риск простоя и срыва сроков работ в том случае, если часть оборудования выходит из строя, а материалов не хватает либо они оказываются ненадлежащего качества. Сезонность в строительстве является немаловажным фактором, который сказывается на доступе подрядчиков к материалам. Разветвленная сеть контактов с производителями и прочные взаимовыгодные отношения с ними позволяют снизить влияние не слишком удобного фактора сезонности на производственный процесс.
Строительный генподряд может взять на себя не одна компания, а целая группа, которая находится под управлением некоей единой головной структуры. Чаще всего у подобных компаний имеются собственные подразделения, которые согласуют документацию, а также собственные проектировщики и даже производственные мощности. В таком случае возникает несколько неоднозначная ситуация. С одной стороны, законодательство требует, чтобы генпроектирование и генподряд осуществлялись в соответствии с положениями двух отдельных договоров. С другой стороны, обе эти функции фактически оказываются возложенными на одно и то же предприятие. Таким образом, выбранная заказчиком структура занимается полным спектром работ по объекту: от подготовки проектной документации и средств механизации до сдачи готового объекта инвестору.
Функции генерального подрядчика по отношению к своему заказчику
Физическое лицо или организация, взявшие на себя функции генподрядчика, приобретают перед лицом инвестора следующие обязательства:
К поиску потенциального генерального подрядчика следует приступать на самой ранней стадии реализации инвестиционного контракта. Вполне вероятно, что первую мысль о возведении объекта и первые действия по реализации этой затеи будут отделять друг от друга несколько месяцев или даже лет. Однако опытный генподрядчик не будет тратить времени зря: он использует период ожидания для того, чтобы попытаться сэкономить финансы заказчика. Проще говоря, подрядчик попытается обсудить с проектировщиками варианты оптимизации проекта и найти экономичные, а возможно, и нестандартные решения. Финансовая грамотность генподрядчика и его способность сократить расходы, не экономя при этом на качестве, являются важнейшими критериями при выборе специалиста для подписания договора.
Стоимость услуг генподрядчика: из чего складывается
Прейскурант на строительный генподряд у разных компаний может отличаться в разы. Дело в том, что само понимание функций генерального подрядчика среди представителей строительной индустрии весьма неоднородно. Есть компании, которые полагают, что достаточно исполнять лишь функции управленца на месте возведения объекта, при этом вовсе не обязательно располагать собственной техникой или штатом рабочих. Иными словами, статус генподрядчика получает компания, неспособная выполнить ни один тип работ, задействуя только собственные ресурсы.
Этот подход не слишком эффективен и превращает функцию генподрядчика в чисто номинальную. Если строительный процесс оказывается организован таким образом, выполнение работ затягивается вследствие малоэффективного управления, сроки переносятся, принятие значимых решений тормозится. Возможно, номинальный подряд еще допустим на компактных, относительно несложных объектах. Однако, если объект отличается большими масштабами и повышенной сложностью исполнения, он практически каждый день будет требовать проведения дополнительных непредвиденных работ. Оговоренные изначально сжатые сроки строительства окажутся нереалистичными, и клиент, который стремился сэкономить, в результате потеряет намного больше средств.
Как правило, компания, которая заявляет о своей готовности взять на себя обязанности субподрядчика, может обеспечить выполнение около 50 % от всего объема работ с помощью своих собственных ресурсов. В ряде случаев этот показатель может доходить до 75 %, и заказчиком это должно только приветствоваться. Дело в том, что наличие собственных кадров, техники и наработок в области организации слаженного рабочего процесса позволяет существенно ускорить темпы строительства и снизить издержки любого плана (как финансовые, так и временные). Генподрядчику не придется тратить ресурсы на то, чтобы найти взаимопонимание с субподрядчиком и обеспечить соблюдение его интересов.
Справедливая и обоснованная стоимость генподряда формируется строго в индивидуальном порядке. Фактором, который должен оказывать на нее наибольшее влияние, является реальный объем предстоящих работ, а также уровень их сложности. С оценкой материальных затрат все достаточно просто — заказчик может самостоятельно провести мониторинг рынка и в открытом доступе обнаружить расценки абсолютно на все материальные компоненты строительства.
Как проводить работы: два вида подхода к деятельности генподрядчика
Компания-генподрядчик может организовать свою работу на объекте одним из двух способов: параллельным либо последовательным. Оба они достаточно эффективны и при надлежащем использовании приводят к одинаково позитивным результатам.
Параллельный способ предполагает, что на строительной площадке предстоит решить организационную задачу по координации взаимодействия. Последовательный способ предусматривает, что один подрядчик сначала полностью выполняет ту часть работы, которую взял на себя по договору, а затем передает эстафету следующему подрядчику. При этом исключительно важно добиться максимальной согласованности всех процессов, чтобы фактические результаты работы не противоречили проектной документации.
Добросовестный генподрядчик, независимо от выбранного подхода, стремится к тому, чтобы максимально эффективно расходовать все имеющиеся в его распоряжении ресурсы:
«Еврострой» — надежный и ответственный генподрядчик
Наша компания подходит к контролю строительного процесса с высоким профессионализмом, наработанным за долгие годы успешной деятельности. Мы бдительно контролируем все технологические процессы и следим за неукоснительным соблюдением обозначенных в плане сроков. Наш профессионализм успели по достоинству оценить заказчики десятков объектов самого разного назначения, масштабов, бюджета и территориального расположения. Наше богатое портфолио включает в себя объекты, весьма неоднородные по уровню сложности, и мы гордимся тем, что в любой непростой ситуации всегда могли подобрать оптимальное нестандартное решение.
Рабочий процесс под нашим управлением отличается слаженностью, а все сотрудники могут похвастаться высокой квалификацией и впечатляющим профессиональным опытом. Наш коллектив обладает всеми необходимыми профильными дипломами, сертификатами и разрешениями, которые подтверждают право сотрудников вести трудовую деятельность на объектах строительно-инвестиционного характера, а также свидетельствуют об их высоких достижениях на избранном поприще.
В своей деятельности мы придерживаемся максимальной прозрачности, чтобы наши партнеры без проблем смогли оценить нашу ответственность и добросовестность. Два аспекта имеют для нас первостепенное значение. Первый — это сдача объекта точно в срок. Мы не плодим долгострои, а при расчете темпов будущего строительства придерживаемся предельно реалистичных сроков. Второй аспект — это строгий контроль всех без исключения технологических процессов. Мы не экономим на качестве строительных материалов, не позволяем сотрудникам действовать в обход правил и нормативов, не пытаемся тем или иным способом обойти инструкции и предписания. Мы понимаем, что безопасность и долговечность готового объекта имеют приоритет перед сомнительными сиюминутными «выигрышами» в процессе возведения.
Мы грамотно организуем работу с субподрядчиками, рационально распределяя между ними задачи. За долгие годы работы мы успели обзавестись разветвленной сетью надежных партнеров, которые специализируются каждый на своем виде деятельности. Таким образом, даже если речь идет об объектах, которые возводятся на отдаленных или труднодоступных территориях, мы сможем найти таких исполнителей, которые могли бы взять на себя предлагаемые задачи.
Мы привлекаем к работе над объектом только тех лиц, за которых можем поручиться. В процессе взаимодействия со всеми лицами и организациями, вовлеченными в проект, мы уделяем повышенное внимание построению как можно более эффективной коммуникации. Замалчивания, недопонимания, неверная интерпретация информации полностью исключаются из рабочего процесса.
Мы гордимся тем, что у нас отработан полный производственный цикл, включающий в себя все фазы процесса, от организации строительной площадки до финального облагораживания территории. В том числе мы выполняем следующие задачи:
Случается такое, что клиент обращается к нам с проектом, который был разработан без нашего участия, но пока не был реализован. В таком случае мы готовы здраво и объективно оценить проект, выполненный сторонними специалистами, и предложить внести в него коррективы, если это будет целесообразно. Например, отдельные проектные решения иногда удается пересмотреть и за счет новых конструктивных предложений снизить общую стоимость возведения объекта.
Если вас интересует строительный генподряд в исполнении настоящих профессионалов, обращайтесь в «Еврострой». Четко в оговоренные сроки вы получите объект, полностью готовый к эксплуатации и возведенный в соответствии со всеми стандартами качества.